[부동산 랩] 재건축과 재개발 어떻게 다를까?

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 무더위는 잘 이겨내고 계신지요? 이번 호에도 필자는 여러분께 부동산 팁을 알려드리려 왔습니다. (^_^)

 

대한민국 부동산에서 빠질 수 없는 내용은 ‘재건축’이라고 볼 수 있겠습니다. 특히, 수도권에서 아파트를 가지고 계신 분이라면 재건축에 더욱 관심을 가질 수밖에 없겠지요. 재건축을 통해 새 아파트로 갈아타고 부동산의 가치를 탈바꿈하는 등 자산의 극대화를 위한 디딤돌이기 때문입니다.

 

뉴스를 통해 재건축 키워드를 보면, 강남 재건축, 한강 조망, 용적률, 층수 제한, 조합원 분담금, 일반 분양 자격 등 여러 관련 사항들을 들어봤었을 텐데요. 이번 시간을 통해 필자와 함께 재건축이 무엇인지 알아보고 어떤 방식으로 재건축이 진행되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

대한민국에서 아파트 재건축이란?

재건축의 정의는 노후된 공동주택을 철거해 새로운 공동주택을 건설하여 안전하고 튼튼한 주거 환경을 확보하여 주변 도시 미관을 개선하는데 있습니다.

 

하지만 대한민국에서의 재건축이란, 노후된 아파트를 철거해 튼튼하고 안전한 아파트를 만드는 데에 그치지 않고, 새 건물을 통한 자산의 극대화를 위한 발판으로 더 많이 정의되고 있지요. 심지어는 어떤 아파트에 입주하느냐, 어떤 입지에 사는가에 따라 가치가 평가되기도 합니다.

 

🏥 재건축

✔️ 정의 : 노후된 아파트나 공동주택을 철거하고, 그 자리에 새 건물을 짓는 것

✔️ 대상 : 보통 건축된 지 30년 이상 된 아파트 등

✔️ 목적 : 주거 환경 개선, 안전성 확보, 부동산 가치 상승 등

 

▲아파트 공사 현장

재건축과 재개발

재건축과 재개발의 정의는 비슷하면서도 다른 용어로 정의됩니다.

 

재건축은 위에서 설명한 사항처럼 노후된 아파트나 공동주택을 철거하고, 그 자리에 새로 건물을 짓는 것을 말합니다. 기준이 30년 넘은 공동주택이기에 서울의 아파트들은 다수 개발 대상이 되고 있습니다. 재개발은 노후된 단독주택, 다세대주택 등 저층 주거지를 대상으로 하나, 일부 공동주택도 포함될 수도 있습니다.

 

재개발은 말 그대로 지역을 전체로 아우르는 공간을 개발한다고 볼 수 있기에 도시개발과도 연관이 있어 공공주도 및 민간개발 형태로 진행이 됩니다. 다만, 재개발은 재건축보다 더 많은 여러 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 개발에 착수하는 데만 수십 년 이상도 필요한 사업입니다.

 

필자도 어렸을 적에 서울에서 산동네라고 하는 곳에서 살았습니다. 본적의 주소 지번이 ‘산 OO번지’로 표시되어 있거든요. 그곳이 재개발이 되어 현재는 대규모 공동주택 단지로 탈바꿈되었습니다. 이제 해당 주소지는 새로 부여된 지번이 표시되어 있고요. 이 경우는 도시개발 사업에 의한 재개발로서 해당이 되는 것이지요.

 

재건축은 재개발에 비하면 다소 진행이 간소하다고 볼 수 있습니다. 공공주택 소유주의 75% 동의가 있으면 조합 설립이 진행될 수 있습니다. 반대로 재개발은 3분의 2의 동의를 통해 정비 구역이 먼저 지정된 다음에 조합 설립을 진행할 수 있습니다. 재개발의 조합 설립은 토지나 건물 소유자의 75% 동의가 있어야 하며, 동의한 면적은 재개발 지역의 75%가 넘어야 설립이 가능합니다.

 

반포 재건축, 과천 재건축, 잠실 재건축, 노원상계 재건축 등이 이에 해당되는데요, 대표적인 공동주택 명칭으로는 아크로 리버파크(구 반포주공1단지), 래미안 원베일리(구 신반포 3차), 디에치 자이 개포(구 개포주공 8단지). 송파 헬리오시티(구 가락시영1, 2차), 포레나노원(상계주공7단지) 등을 예로 들 수 있겠습니다.

 

🚩 재건축 예시 : 1,000명이 소유, 총 면적이 10,000㎡ → 750명 이상 동의가 필요함

🚩 재개발 예시 : 1,000명이 소유, 총 면적이 100,000㎡ → 750명 이상 + 75,000㎡ 이상 소유자의 동의가 필요함

 

여기에서 궁금증이 생깁니다. 착공까지도 거절 의사를 표시한 25% 소유주는 어떻게 될가요? 관리처분계획 인가 이후에는 강제 절차가 가능합니다. 관리처분계획 인가를 받으면, 재개발 조합은 미동의자 소유 부동산도 수용하거나 환매가 가능합니다.

 

즉, <공익사업에 관한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 강제 매도 절차가 진행된다는 것이지요. 조합의 보상에 불복할 경우는 행정 소송이나 보상금 증액 청구를 진행할 수 있습니다. 조합은 관리처분인가에 따라 강제철거도 가능하지만, 사업 이미지를 위해 가능하면 협상을 통해 철거를 상호 합의 시도합니다. 그럼에도 계속해서 철거를 거부할 경우, 법원에서 강제집행 명령을 받아 집을 철거할 수 있으며, 때에 따라서는 그 지역을 제외하고 정비구역을 재조정할 수도 있습니다.

 

이외에도 재개발에 동의하지 않는 소유자는 조합원에 가입되지 않는다는 점이 있습니다. 앞서 언급한 바와 같이, 참 이해 관계가 복잡한 사업입니다. 그리고 보상금지 지급되지 않는 임차인들의 강제 이주 등의 문제점도 재개발에서 풀어야 할 숙제이기도 합니다.

 

재건축의 경우, 미동의 25% 소유주는 동의하지 않았더라도 조합원 자격이 부여됩니다. 다만, 관리처분계획에 동의하지 않으면 현금청상 대상이 되어 재건축 진행 완료 시 새 아파트 분양권은 받을 수 없습니다. 조합원 자격은 계속 유지된다는 것이지요. 이들은 감정평가에 따라 조합이 현금으로 보상 후 강제 수용 가능합니다. 다만, 조합원이라도 ‘관리처분계획 동의’를 하지 않으면 새 아파트 분양 대상에서 제외(현금 청산) 됩니다. 재건축과 재개발은 비슷하면서도 권리 행사에 있어 다른 점을 가지고 있습니다.

 

▲재건축과 재개발의 차이

재건축 개발의 조건

재건축 개발의 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

법적 기준은 준공일로부터 30년 이상 경과된 아파트를 대상으로 하고 구조적 안전성 문제가 있는 경우로서, 재건축이 가능한지 여부는 아파트가 정밀 안전진단(구조안전성 평가)에 따라 결정됩니다.

 

안전진단 항목에는 구조 안전성(50%), 건축 마감 및 설비 노후도(25%), 주거 환경(15%), 비용 분석(10%)이 포함됩니다. 이때 핵심은 안전진단 등급입니다. 안전진단 등급은 A등급부터 E등급까지 있으며, A와 B등급의 경우 ‘안전 및 양호’하다는 지표이며, C등급은 ‘보통’이라 여기까지는 재건축은 불가합니다. 그래서 아이러니하게도 안전한 아파트에 살고 있지만 웃을 수 없는 것이 A등급에서 C등급의 아파트입니다.

 

D등급은 ‘불량’, E등급은 ‘위험’의 지표로, 구조적 문제 또는 심각한 문제가 있어 재건축이 필요한 등급으로 산정됩니다. 간혹 길을 가다 아파트 단지 앞에 ‘안전진단 통과’라는 현수막을 보신적 있으시지요? 안전진단 통과는 좋은 등급을 받았다는 것이 아니라 나쁜 등급을 받아 이제 재건축을 한다는 의미로 한 자축의 현수막입니다.

 

재건축 시에는 ‘이익금’이 생기기도 ‘분담금’이 생기기도 합니다. 새 아파트 분양 시 조합원들은 건축비를 내고 입주권을 받아 입주할 수 있습니다. 재건축을 하게 되면 용적률을 높일 수 있어 현재 공동주택의 세대 수보다 증가시켜 건축할 수 있습니다. 일부 세대를 조합원이 아닌 일반 분양해 분양권을 받아 입주 수익이 발생하면 그 이익을 건축비에 충당하고, 추가로 남는다면 조합원에게 돌려주는 것이지요. 이때 ‘초과이익 환수제’라는 세금이 발생합니다. 정부가 일정 비율로 부과하는 세금으로 조합원 1인당 3,000만원 이상의 이익이 발생 시에는 일부를 세금으로 환수하겠다는 것이지요.

 

반대로 분담금이 발생하기도 합니다. 조합원이 건축사를 선정하고 초기 계약 시 건축비를 산정합니다. 하지만 재건축은 최소 2년에서 3년간의 긴 기간 동안 진행되기에 건축비가 변동되기도 합니다. 진행 과정에서 건축비가 상승되어 일반 분양 수익금으로도 충당이 되지 않는다면, 조합원들은 추가 분담금을 준비해야 합니다. 만약 분담금을 못 낸다면 공사는 중단되고 건설사는 유치권을 주장하게 됩니다. 입주권과 분양권의 분양가 차이가 발생하는 이유는, 원주민에 대한 혜택, 그리고 더 빠른 시각으로 투자 가치를 판단한 시간적인 노력의 프리미엄이 조합원에게 발생되어 있기 때문입니다.

 

▲재건축 절차

재건축 진행 절차

재건축을 희망하는 주민들이 모여 위원회를 구성합니다. 시와 구청의 설립 승인을 받아 추진위원회가 설립됩니다. 조합원이 될 소유자 75% 이상의 동의를 얻어 정식으로 재건축 조합 설립 인가 신청을 하여 조합 설립 인가를 받습니다. 건설 방식, 건축물 설계, 자금 계획 등 구체적인 재건축 계획을 수립해 시, 군, 구청 허가를 받아 사업시행 인가를 받게 됩니다. 새 아파트 분양 계획 수립하고 조합원들의 새 아파트 배정 및 이주 계획 결정하는 관리처분계획이 인가됩니다.

 

이후에 본격적으로 시공사와 계약을 체결하게 되면, 기존 건물을 철거하는 등 공사가 착공되고 진행됩니다. 건설사도 대규모 공사와 브랜드 가치를 위해 재개발에 적극적으로 유치전에 나서게 됩니다. 조합원이 아닌 사람들은 일반 분양 시기에 청약을 진행할 수 있습니다. 신축 아파트가 완공되면 조합원 및 일반 분양자의 입주가 시작됩니다. 조합원은 비용 정산을 진행하고 조합이 해산되면 최종 마무리된다고 볼 수 있습니다.

 

▲건폐율과 용적률

건폐율과 용적률

재건축, 재개발에서 모두 빠질 수 없는 필수 용어는 ‘건폐율’과 ‘용적률’입니다.

 

건폐율은 대지에 대한 건축면적의 비율 1층의 비율이라고 볼 수 있습니다. 용적률은 총 건축면적의 비율로서 대지에 대한 건물의 전체 면적으로 해당 건물을 몇 층까지 올릴 수 있는지에 대한 비율로 보면 됩니다.

 

건폐율과 용적률은 지자체 도시계획 조례에 따라 달라지고, 일반 주거 지역의 경우 1종, 2종, 3종에 따라 다릅니다. 건폐율과 용적률은 국토교통부 국토계획법에 따라 지자체에서 결정된다고 보면 됩니다.

 

🏥 건폐율 (건축면적 비율)

✔️ 대지면적 대비 건물이 지표면에 차지하는 비율

      예시) 100㎡ 대지에 60㎡ 건물 → 건폐율 60%

✔️ 건폐율이 낮을수록 넓은 마당이나 녹지 가능

 

🏥 용적율 (총 건축면적 비율)

✔️ 대지면적 대비 건물 전체 면적 비율 (모든 층 포함)

      예시) 100㎡ 대지에 5층 건물(각 60㎡) → 60X5=300㎡ → 용적률 300%

✔️ 용적률이 높을수록 높은 층수 가능, 재건축 수익성 높음 (일반 분양 수익)

 

▲신도시 전경

재건축 외에도 신도시에서의 신축 공동주택에 유입도 고려해볼 수 있습니다. 분당, 판교, 동탄으로 이어지는 대규모 신도시는 건설은 아직도 진행 중이고, 주거 환경이 뛰어납니다. 하지만 최근 부동산은 서울의 반포동, 개포동 등의 재건축 아파트가 완공되면서 가치 상승과 서울의 집값 상승의 견인이 되고 있습니다.

 

대한민국 최초의 아파트들이 노후화되면서 재건축을 통해 낙후된 서울의 모습을 탈바꿈하고 있습니다. 아직도 여의도, 압구정, 용산, 한남 등 한강변 주변으로 추가적인 재건축들이 줄줄이 대기하고 있습니다. 대한민국의 부동산이 최상급지인 서울로 자산이 몰리는 이유이기도 하지요. 경기도 분당과 일산 등 1기 신도시 주변에도 재건축의 기회는 준비되고 있습니다.

 

재건축은 단순히 낡은 아파트를 새로 짓는 것을 넘어, 주거 환경, 자산 가치, 삶의 질을 동시에 변화시키는 중대한 선택입니다. 하지만 그만큼 시간, 비용, 절차가 복잡하고 민감한 이해 관계가 얽혀 있습니다. 따라서 충분한 정보와 전문가 조언, 내부 소통이 무엇보다 중요합니다. 수년간 이어질 협의, 갈등 조정, 비용 분담, 미래 가치 판단의 과정이기에 조합에도 관심을 가지고 자금 계획을 철저히 세우며 정보에 민감하게 반응한다면, 독자들께서도 언젠가는 원하는 주택에 입성할 날이 오리라고 생각합니다.

 

🚩 재건축 : 건축 연한 30년 이상 및 구조안전성 평가 정밀안전진단 구조적 D등급 이하 판정 시 진행함

🚩 조합원 입주권 : 입주권은 ‘소유 시기’에 따라 다르므로 조합원 가입 전 자격 요건을 사전에 파악해야 함

🚩 조합원 추가 분담금 : 일반 분양 수익이 예상보다 낮거나 공사비가 증가하면 조합원 부담이 발생함

🚩 초과이익 환수제 : 재건축 시 조합원 1인당 3,000만원 이상의 이익이 발생할 시 일부를 환수함

🚩 관리처분계획 동의 : 최종 단계까지 동의하지 않으면 입주권이 아닌 ‘현금 청산’의 대상이 됨

🚩 시간, 비용, 인내 : 재건축은 최소 5년에서 10년 이상 소요됨

🚩 입주권 : 조합원에 대한 입주권리는 건축비용 납부 + 분담금 또는 초과이익을 말함

🚩 분양권 : 일반 분양자에 대한 입주권리는 분양대금 납부 : 고정금액을 말함

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.