[부동산 랩] 청약통장의 모든 것

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 그동안 임대차에 대한 전월세 보증금 보호를 위한 내용들을 알아보았습니다. 이번 호에는 주택을 분양받기 위한 첫 단계인 ‘청약통장’에 대해 알아보려고 합니다.

 

필자도 주택을 보유하고 있지만 청약통장을 계속 가지고 있습니다. 통계에 따르면, 대한민국 청약통장 가입자 수는 2,600만 명 수준으로, 대한민국 국민의 50% 이상이 가지고 있습니다. 최근 감소추세가 있다고는 하나, 무주택 세대 및 주택 분양에 대한 기대감이 여전하다는 것을 알 수 있습니다. 이번 호를 통해 필자와 청약통장이 무엇인지, 어떻게 활용하면 나을지에 대해 알아보면 좋을 것 같습니다.

청약통장이란?

청약통장은 국민주택이나 민영주택을 분양받기 위해 미리 가입하는 통장입니다. 주택을 분양받기 위해 일정요건을 갖춰야 하는데, 이 요건 중 하나가 바로 청약통장 가입입니다.

 

청약통장은 크게 다음과 같은 세 가지로 구분되지만, 현재는 대부분 주택청약종합저축으로 통합되어 한 가지로 개설 및 운용됩니다.

 

1. 주택청약종합저축 (가장 일반적 : 국민주택, 민영주택 통합 청약용)

2. 청약저축 (과거 가입자 : 국민주택청약용 - 신규가입 불가)

3. 청약예금/청약부금 (과거 가입자 : 민영주택용 - 신규가입 불가)

 

국민주택과 민영주택?

주택을 보유하는데 있어 가장 기본적인 내용으로, 국가와 지자체, LH 등 공공기관에서 공급하는 주택을 통틀어 ‘국민주택’이라고 합니다. 이와 반대로 우리가 주변에서 광고로 접하는 민간 건설회사(S사, H사, D사 등)에서 공급하는 주택을 ‘민영주택’이라고 일컫습니다.

 

국민주택은 정부재정과 국민주택기금으로 이루어져 있어 전용면적 85m² 이하로 공급되고, 무주택자에게 공급 우선순위가 있으며, 100% 가점제로 청약이 이루어집니다. 반면, 민영주택은 민간자본으로 운영되기에 전용면적에 제한이 없고, 유주택자에게도 상대적으로 공급 우선권을 가질 수 있으며, 가점제와 추첨제로 이루어집니다.

 

민간주택은 공급지역의 수요자의 니즈에 따라 건축되고 분양가가 결정된다고 볼 수 있겠습니다. 필자도 과거 국민주택의 청약을 도전해보았지만 가점에서 좋은 점수를 받지 못해, 민간주택에 청약을 진행하였었지요.

국민주택의 공급방식

국민주택은 정부와 공공기관이 공급하는 주택으로 보통 분양가 상한제가 적용되어 시세보다 저렴하며, 무주택 세대주 및 소득 자산 기준을 충족한 자를 대상으로 하며 청약 시 주택청약종합저축(+청약저축) 보유자의 인정조건 달성 시 1순위 인정하며, 동 순위에서는 무주택 기간이나 부양가족 수 등 가점에 따라 우선순위가 결정됩니다.

 

또한, 공공분양주택으로 소유하는 방식 외에도 공공임대주택 방식을 가지고 있어 임대주택, 장기전세, 행복주택 등의 방식으로도 공급이 되어 무주택 서민의 주거 안정을 위해 이용되고 있습니다. 사회적 배려계층을 위해 공급 물량의 일부는 특별청약의 방법으로 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 가구, 노부모 부양, 기관 추천 등으로 공급되고 있어 기준 조건이 맞는다면 먼저 활용하는 것이 좋습니다.

 

청약통장 가입 조건과 납입금액

가입 대상은 만 19세 이상으로 되어 있으며, 미성년자도 보호자 동의로 가입할 수 있습니다. 다만, 청약은 19세 이상 가능하지요. 가입 방법은 은행(우리, KB국민, 하나, 농협 등) 방문 또는 인터넷/모바일 앱으로 가능하며, 한 곳의 은행에서만 가입할 수 있습니다. 월 납입금은 월 2만 원에서 최대 50만 원까지 자유롭게 납입할 수 있지만, 순위 산정 시 월 25만 원까지만 인정됩니다. 2025년 인정 금액이 10만 원에서 25만 원으로 상향되었습니다.

 

예를 들어, 50만 원씩 1년간 600만 원을 납입했더라도 청약 시 인정 금액은 300만 원입니다. 청약 시 자격 조건으로 ‘납입 횟수’가 중요합니다. 지역마다 다르나, 보통 서울은 24회 이상, 수도권은 12회 이상 등의 납입 기간이 인정되어 순위를 인정받습니다.

 

공공분양을 목표로 하는 경우에는 납입기간과 납입금액의 총합이 많을수록 유리하기에, 월 25만 원을 꾸준히 납입하는 것이 좋습니다. <기간 + 납입금액>을 보게 되는 것이지요.

 

- Ex1 : 24개월 25만 원 납입 = 600만 원 : 1순위 자격

- Ex2 : 24개월 50만 원 납입 = 1,200만 원 (600만 원 인정) : 1순위 자격 (동 순위)

- Ex3 : 48개월 25만 원 납입 = 1,200만 원 : 1순위 자격 (동 순위 가점 상승)

 

민영주택 분양을 목표로 한다면, 납입기간과 필요한 예치금만 채우면 되는데, 85m² 이하의 경우 서울 기준으로 300만 원(인천 기준 250만 원)의 예치금을 채우면 됩니다. 이때 예치금은 입주자 모집공고 일 전까지만 채우면 됩니다.

 

- Ex1 : 24개월 5만 원 납입(120만 원) + 180만 원 일시 납 = 300만 원 : 1순위 자격

- Ex2 : 24개월 25만 원 납입 = 600만 원 : 1순위 자격 (동 순위 - 추첨)

청약공고 확인방법

청약정보를 확인할 수 있는 사이트를 소개합니다.

 

🚩 청약 홈 (아파트 청약 공식) : https://www.applyhome.co.kr

🚩 LH 청약플러스 (공공주택 청약) : https://apply.lh.or.kr/

🚩 SH 서울주택도시공사 : https://www.i-sh.co.kr

🚩 IH 인천도시공사 : https://www.ih.co.kr

🚩 각 민간 건설사 홈페이지 공고 (삼성물산, 현대건설, 대우건설, 대림건설 등)

🚩 모바일 앱 (청약365, 직방, 호갱노노, 네이버부동산, KB부동산 등)

 

사진출처 : 청약 홈페이지

청약 신청 및 분양 시 계약 방법

청약 사전에 입주자 모집공고가 나오면 이에 대한 청약정보 분양시기 위치 면적 공급유형 자격 요건들을 정독하고 청약조건을 확인합니다. 청약통장의 일정금액과 기간을 유지하고, 무주택 여부 우선공급 지역 등의 청약 자격을 확인합니다.

 

청약 홈 또는 LH 청약플러스에서 청약을 신청하고 당첨자 발표일(보통 1~2주)에 당첨 확인을 합니다. 당첨이 된다면 해당 청약통장은 효력이 끝났습니다. 통장을 해지하고 납입했던 금액을 계약금의 일부로 활용하면 됩니다. 미 당첨 시는 청약통장을 유지하고 다른 분양에 다시 청약해 활용할 수 있습니다.

 

청약이 당첨된다면 계약일이 통지됩니다. 계약일에 자격조건에 맞는 서류를 준비하고 계약금을 지정된 통장(신탁사 - 시행사, 시공사의 자금 입출금 관리 업무 회사)으로 계약금을 납부합니다. 보통, 분양가의 10%를 계약금으로 납입합니다. 대한민국 아파트의 80%는 선 분양 시공방식으로 계약 이후 주택건설 공정이 진행되어 2년에서 4년 사이에 완공이 진행됩니다. 그 기간 중에 1회에서 6회에 걸쳐 분양가의 총 60%의 중도금을 납입하게 됩니다.

 

대부분은 중도금 대출을 받아 은행에서 납부하게 됩니다. 요금은 주택건설 공정이 거의 끝나가는 시점에 분양하는 후 분양 제도의 분양도 존재하기에, 이때는 중도금 납입시기가 매우 짧은 기간으로 유의해야 합니다. 분양가의 30%는 주택이 완공되고 나면 입주 지정일에 납부하면 모든 분양가를 납부하고 입주 및 소유권을 얻게 됩니다.

 

입주 지정일이 되어가면 중도금 대출 원금과 이자를 상환해야 합니다. 아파트의 경우, 집단 잔금대출을 진행하고 있기에 이를 활용하면 좋고요, 조건이 맞는다면 한국주택금융공사에서 제공하는 내 집 마련 디딤돌 대출 또는 주택도시기금의 신생아 특례 대출 등을 활용하면 좋습니다. 분양가의 70%까지 저금리로 받을 수 있습니다.

 

과거 필자의 경우에는 10% 계약금 납입 후 60% 중도금 대출을 받았다가, 입주 시에 70% 잔금대출을 받아 중도금을 상환하고 잔금에 함께 활용했습니다. 결과적으로, 30%의 보유자금과 70% 은행대출로 생애 첫 집을 맞이하였습니다. 이는 지금도 열심히 상환하고 있지요.

 

사진출처 : 입주자 모집 공고 샘플

청약과 당첨은 평생 한 번 있을까 말까 한 기회이기도 합니다. 자격요건과 필요사항을 꼼꼼히 준비하고 내가 소유하고 싶은 주택의 면적, 지역 및 브랜드 등을 관심있게 보고 있다가 청약에 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

 

요즘에는 청약 결격사유나 부적격자로 선정된 당첨 취소 건, 계약 취소 건 등이 재청약이나 무 순위 청약 건으로 나오고 있습니다. 자금 여력과 자격이 된다면 요즘 ‘줍줍’이라 불리는 청약에 당첨되어 크게 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 되고 있기도 합니다.

 

🚩 주택청약종합저축 : 은행에서 1인 1계좌 발급 (중복가입 불가)

🚩 청약저축 납입 가능 금액 : 2만 원~50만 원 (월 인정금액 최대 25만 원)

🚩 공공분양주택 : 국가와 지자체, LH 등 공공기관에서 공급하는 주택

🚩 민간건설주택 : 민간 건설회사에서 공급하는 주택 (재건축 아파트 등)

🚩 주택청약 : LH 청약플러스 (공공), 청약 홈 (민영)

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.