[부동산 랩] 보증보험을 통한 보증금 철통보안

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 그동안 등기부등본, 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령까지 알아보았습니다. 정말 복잡한 제도적 시스템과 은근히 헷갈리는 용어가 많았지요. 결국 이런 제도장치를 알아야 하는 것은 우리의 소중한 재산을 보호하기 위한 것입니다만, ‘난 정말 내용이 어렵고 이해가 어려워 모르겠다’하거나 무조건 안전주의를 추구한다면 이번에 설명해 드릴 전월세 보증보험(전세금 반환보증)을 알아두면 정말 유용하실 것 같습니다.

전월세 보증보험이란?

전월세 보증보험(전세금 반환보증)은 임차인(세입자)이 임대차 계약 종료 후 임대인(집주인)으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험기관이 이를 대신 지급해주는 제도입니다. 임대인이 경제적 어려움 등으로 임차인에게 보증금을 반환하지 못할 경우에 대비한 안전장치로, 특히 전세 계약 시 임차인의 재산을 보호하는 역할을 합니다.

 

필자도 과거 전세계약시 위 제도를 활용해 보증보험을 가입하여 안전한 임대차를 유지하였습니다. 필자는 보증보험을 이용하면서 보험 청구까지는 경험을 해보지는 않았습니다만, 보험 가입으로 인해 계약 이후 발생할 특수한 상황에 대해 걱정하지 않도록 마음만큼은 가벼웠습니다.

 

특히, 계약한 주택이 후순위 임차인이 되어야 할 때(1순위 근저당이 존재할 때 혹은 다가구 주택과 계약할 때) 이 보험은 빛을 발휘합니다. 요즘은 악용하는 사례도 있어 사회적 이슈도 있었지요. 그렇기에 보험료가 상승하기도 했습니다. 하지만 아직도 사회적 약자에 속하는 임차인에게는 꼭 필요한 제도입니다.

 

전월세 보증보험의 종류

전월세 보증보험은 제공 기관에 따라 약간의 차이가 있으며, 대표적으로 알려져 있는 보증보험은 아래와 같이 세 가지 정도입니다.

 

1. 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 [바로가기]

정부 산하 기관에서 운영하는 가장 널리 사용되는 보증보험입니다. 전세보증금 반환 보장 외에도 계약체결 시 사전 심사를 통해 안전성을 점검할 수 있습니다.

 

2. SGI서울보증 보험 [바로가기]

민간 보험기관으로, 보증보험을 통해 유사한 보장을 제공합니다. 상대적으로 가입 조건이 유연할 수 있습니다.

 

3. HF한국주택금융공사 보증 [바로가기]

주로 전세자금 대출과 연계된 보증상품을 제공합니다.

 

사진출처 : 주택도시보증공사, SGI서울보증, 한국주택금융공사

전월세 보증보험의 가입 조건 및 비용

1. 가입 조건

임대차 계약서가 반드시 존재해야 하며, 전입신고와 확정일자가 있어야 합니다. 세입자는 임대차 계약 체결일로부터 일정기간 이내(통상 1년 이내)에 가입해야 합니다. 임대인의 동의 없이도 가입이 가능한 경우도 있으나, 일부 기관에서는 임대인의 정보 제출이 필요할 수 있습니다.

 

2. 가입 비용

보증보험료는 전세/월세보증금액X요율(연 0.128%~0.2% 내외)로 계산됩니다. 예를 들어, 보증금 1억 원일 경우, 연 보험료는 약 12만 8천 원에서 20만 원 수준입니다. 계약기간 내 1회성 납부이며, 보험 만료 시 반환 보험금이 없다는 특징을 가지고 있습니다. 자동차 소유자가 매년 보험을 가입할 때와 비슷한 개념으로 보면 될 것 같습니다. 기간 및 보증금액에 따라 차이가 있으며, 일부 경우에는 정부 지원이 제공되기도 합니다.

 

3. 가입 시점

일반적으로 계약 체결 후, 입주일 전후 1년 이내에 가입이 가능합니다. 계약 갱신 시에도 재가입 또는 연장 신청이 가능합니다.

 

4. 가입 방법

공식 홈페이지 또는 앱으로 접속합니다. (예 : HUG, SGI서울보증 등)

 

5. 제출 서류

임대차 계약서, 신분증, 전입신고서(신고필증), 보증금과 계약금 이체 내역서 등을 제출합니다.

 

6. 가입 절차

<계약 이후 → 보증보험 가입 신청 → 보증금 반환 관련 정보 입력 → 관련 서류 제출 → 보증보험료 납부 → 보증보험 심사 → 보증서 발급>

일부 은행에서는 전세자금 대출과 연계하여 자동 가입되는 시스템도 운영하고 있어서 더 간편하게 진행할 수 있습니다. 전세자금 대출 시 은행에서 대출관련 상담 때 보증보험에 문의하면 관련된 상품을 가입할 수 있습니다.

어떨 때 가입하면 좋을까?

이럴 때는 보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 집주인이 세금 체납 등으로 신뢰도가 낮은 경우, 임대차 계약 전에 등기부등본상 근저당이 많거나 압류 이력이 있는 경우, 갭 투자 위험이 있는 주택(실입주 없이 전세만 놓는 투자용 부동산)일 경우, 전세 대출을 통해 입주하는 경우, 요즘에는 은행에서 의무 가입을 요구하기도 합니다.

반대로, 임대인이 공공기관 또는 법인으로서 신뢰도가 명확한 경우, 보증금 규모가 작고 계약서상 반환이 명확한 경우, 본인이 직접 등기부등본을 확인하고 위험 요소가 없다고 판단되는 경우에는 보증보험이 불필요하기에 보증보험료를 소비하지 않아도 되겠습니다.

 

✔️ 전월세 보증 보험 취급 기관

전월세 보증보험 청구 절차 및 방법

1. 보험금 청구 가능 시점

보증보험금은 다음과 같은 경우에 청구할 수 있습니다. 임대차 계약 종료일 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 전세계약이 해지되었거나 종료되었고, 퇴거 예정인 상태로서 중요한 사항은 전입신고와 확정일자가 있는 상태(대항력 우선변제권 유지상태)가 되어야 보험이 보장됩니다.

 

2. 사전 조치 사항

청구 전에 다음과 같은 사전 조치가 필요합니다: 계약 만료일 기준으로 계약이 끝났음이 명확해야 합니다. 갱신 의사가 없음을 통지했거나 임대인이 명확하게 거절한 경우에 해당합니다. 문자 또는 녹취 등으로 퇴거 사실을 증명할 수 있어야 합니다. 이는 보통 보험사에서 실제 거주지 퇴거를 증거 자료 제출을 요구합니다. 추가로 임대인에게 문자나 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요청한 기록이 있어야 합니다. 때로는 퇴거 예정인 경우에도 사전 협의 시 청구가 가능합니다.

 

3. 필요 서류 준비

기관마다 약간의 차이가 있으므로 참고만 하기 바랍니다. 보통, 임대차 계약서, 신분증, 주민등록등본(전입 사실 확인용), 확정일자 받은 계약서(우선변제권 확인), 퇴거 증빙서류(전출 신고), 보증금 반환 내용증명 또는 기타 요청기록이 필요합니다.

 

4. 심사 및 보증금 지급

온라인 또는 담당자와 유선 상담 후 서류 안내 및 접수하여 보증금 반환을 청구합니다. 해당 기관에서 접수 후 기관에서 약 30일 이내 심사를 진행합니다. 이상 없을 경우에는 보증금이 임차인 계좌로 직접 입금합니다. 그러면 임차인은 해당 건에 대해 신경 쓰지 않아도 됩니다. 이후, 해당 기관은 임대인에게 구상권 청구를 통해 회수 절차 진행합니다. 기관은 지난 호에서 알아본 보증금 반환 소송 등의 업무를 기관이 맡아 진행하여 비용 회수를 하는 것이지요.

 

5. 청구 시 유의사항

퇴거 이전 청구는 원칙적으로 불가하나, 사전 상담 후 퇴거 예정 증명서류 제출로 일부 가능합니다. 보증보험은 ‘보장 기관의 심사 기준’에 따라 지급되며, 보증기관에 따라 다소 절차나 필요 서류가 다를 수 있으니 꼼꼼한 서류 준비와 상담이 중요합니다.

 

✔️ 보증 보험금 신청 및 지급 절차

요즘은 민간 보험사에서도 전월세 안심보험을 취급하는 경우도 있습니다. 보험료와 가입조건은 상이하겠지만 전월세 계약이 처음이거나 등기부등본이 가짜일까 걱정된다거나, 집주인 또는 중개사가 사기일까 걱정이 된다면 계약 중 일어날 수 있는 위험을 보장하는 안심보험을 가입할 수도 있습니다.

 

지금까지 전월세 보증보험에 대해 알아보았습니다. 지금까지 4회차에 걸쳐 보증금을 안전하게 지키는 방법에 대해 알아보았는데요, 앰코인스토리 독자 여러분도 이제 안전하게 보증금을 지키길 바랍니다!

 

다음 호에도 알찬 소재로 준비해 오도록 하겠습니다. 가정의 달인 5월을 잘 보내고 계신지요? 지금 필자의 생각에는 올해 가을쯤에는 주거 관련 정책이 쏟아질 것으로 보고 있습니다. 이에 대비하며 함께 준비해 보시지요!

 

✔️ 보증보험 취급 : 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 보험, HF한국주택금융공사

✔️ 가입 조건 : 임대차 계약서와 전입신고, 확정일자가 있어야 함

✔️ 보증 보험료 : 보증금액X요율 (연128~0.2% 내외)

✔️ 보장 범위 : 계약서에 명시된 보증금액 이내의 사고 발생 금액

✔️ 보험금 신청 : 임대차 계약 종료일 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 전세계약이 해지되었거나 종료되었고 퇴거 예정인 상태

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.