안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 지난 달 임대차계약의 대항력과 우선변제권에 대해 알아보았는데요, 법적인 제도장치가 갖추어 있음에도 계약만료 시 임대인의 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 골치 아픈 상황이 발생하는 경우, 임차인으로서 보증금을 회수하기 위해 할 수 있는 사항들에 대해 알아볼 수 있도록 하겠습니다.
현재 필자는 임대인이기도 하면서 임차인이도 합니다. 불가피한 상황이 맞물리면 이러한 상황이 발생되기도 하지요. 아마도 대부분은 사회 초년생일 때 임차인으로 부동산을 접하고, 향후 가정을 꾸리고 자산을 증식하게 되면서 임대인이 되어 갑니다. 임대인이 된다면 여러 의무가 발생이 되기에, 이를 성실하게 이행하는 임대인이 대부분일 것이라고 생각합니다.
가끔 비상식적인 임대인을 만나는 경우가 발생되기도 합니다. 필자도 비교적 최근에 악덕 임대인을 만나게 되어 보증금을 회수하지 못하는 일이 발생했습니다. 하지만 제도 장치 내에서 끈질기게 절차를 진행해 아무 문제없이 회수할 수 있었습니다. 물론, 마음 고생은 덤이고 인생 공부였습니다. 어떤 일이 있었는지 함께 글을 읽어 보시고 이럴 땐 이렇게 해보도록 하면 좋겠습니다.
임차권 등기명령제도란?
임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가면, 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도입니다.
대한민국에서 임대차 계약이라고 하면 전세와 월세, 이렇게 두 가지가 가장 흔한 계약 방식입니다. 흔히 말하는 ‘전세’와 ‘전세권’은 서로 다른 명칭이라는 것을 알고 계신가요? 우리가 일반적으로 하는 임대차 계약은 ‘전세’입니다. ‘전세권’이란 명칭은 법적으로 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 뜻합니다. 즉, 등기부등본에 ‘전세권 등기’를 하는 것을 말합니다.
전세권 설정은 임대인의 동의에 의해 등기부등본에 전세사항을 기입하고 순위보호를 받습니다. 이때 등기비용이 발생합니다. 또한, 점유를 유지하지 않아도 권리는 유지됩니다. 반대로 일반적으로 진행하는 전월세는 임대인의 동의와 무관하게 주민센터에서 행정절차를 통해 간편하게 진행하면서 제도권 보호를 받을 수 있지만, 지난 호에서 배운 내용처럼 점유권원을 유지해야 합니다.
반대로 일반적인 전월세 계약의 경우, 임대인에게 보증금을 회수하지 못하는 때는 소송을 통해 법원의 집행권원을 얻은 후 강제경매를 통해 처분할 수 있는 권한을 가집니다. 이때 이사를 가면 권한을 잃는 것이 되기 때문에 임차권 등기명령 신청이 필요한 것이지요.
정리하자면, 임대차 전월세 계약 만료 시 보증금 반환 소송 전에 꼭 진행해야 하는 것이 ‘임차권 등기명령제도’입니다. 전세권 등기를 하지 않았지만 임차주택에서 자유롭게 이사해 전세권 등기처럼 활용할 수 있도록 시행된 제도가 ‘임차권 등기명령’입니다.
만약, 임대인으로서 등기부등본에 임차권 명령등기가 되어 있다면, 임대인은 해당 주택을 임대하기가 매우 어려워집니다. 첫째로 보증금 반환사고 이력이 기록되는 셈이고, 둘째로 다음 임차인이 계약 시에 반환사고 사항을 고지해야 하는 의무가 발생됩니다. 임차권 명령등기가 되어있는 등기부등본을 본다면 기피하는 중개인과 임차인이 발생하겠지요. 자유로운 임대에 제약이 생기는 부분이기에 임대인이라면 절대적으로 이런 등기는 발생되지 않도록 임차인과 원만한 합의를 해야 하겠지요.
임차권 명령등기는 언제 할 수 있을까요?
실제로 임차권 명령등기는 계약일이 종료된 이후에 신청할 수 있습니다. 필자의 경우, 계약 종료 5개월 전에 집주인의 실거주를 이유로 퇴거요청을 받았습니다. 실거주를 위한 퇴거요청은 임대인의 정당한 요구인 상황이라 이를 이행하기로 약속했고, 당연하게 계약 만료일을 기다리고 이사를 준비했습니다.
하지만 만료일 1개월을 앞두고 임대인은 말을 바꿔 해당 일정에 보증금 반환이 어렵다는 뜻을 보내왔습니다. 임차인으로서 이사 일정도 잡았고 보증금 활용이 계획되어 있는 상황이라 최악의 경우 보증금을 못 받고 퇴거하는 경우가 발생할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 필자는 최악을 대비하기 위해 해결방안을 모색해야만 했습니다.
우선적으로 필자는 내용증명을 발송하기로 했습니다. 내용증명을 통해 계약만료일에 보증금을 미 반환 시 법적인 절차를 진행하겠다는 선전포고 같은 역할을 합니다. 내용증명은 그 자체로는 법적인 효력은 없지만, 상대방에게 전달한 문서의 발송 사실을 공식적으로 증명하는 데 중요한 역할을 합니다.
기재될 내용으로는 계약일자가 포함된 계약내용, 임대인 및 임차인의 정보를 서두에 적고, 내용은 목적에 부합하는 사실로 간단 명료하게 적는 것이 좋습니다. 내용증명은 우체국 인터넷 사이트나 우체국 방문을 통해 발송할 수 있습니다. 우체국에서 기재내용을 보존하고 있으며, 공적인 입장에서 통지사항에 대해 증명하는 역할을 합니다. 하지만 기재내용에 대한 진실성은 보장하지 않기에 입증할 자료는 별도로 준비해야 합니다. 보증금에 대한 회수내용의 입증자료는 계약일자가 표기된 계약서와 퇴거일에 대한 통화녹음이나 문자내용이 있으면 문제가 없겠습니다.
필자의 내용증명이 임대인에게 도착하고 며칠 뒤 바로 연락이 왔습니다. 만료일까지는 보증금을 준비하겠다는 내용이었지요. 만약의 상황을 대비하기 위해 계약이 만료되는 날까지 기다려 보고 보증금을 반환이 이행되지 않을 경우에는 임차권 등기명령을 신청해야 합니다.
임차권 등기명령 신청 서류는 확정 일자가 부여된 임대차 예약서와 전입일자가 확인되는 주민등록등본, 계약해지 통지서(문자내용이나 통화녹음 또는 내용증명), 부동산 등기부등본이 되겠습니다. 신청서류를 미리 준비하고 계약 만료 시 부동산 소재지 관할 법원에 접수해야 합니다. 물론, 인터넷 전자소송으로도 간편하게 가능하기에 잠시 소개드리려 합니다.
임차권 등기명령 신청 방법
① 전자소송사이트에서 회원가입을 합니다.
② ‘서류제출’ 탭의 ‘민사서류’를 클릭합니다.
③ ‘민사신청’ 탭의 ‘주택 임차권 등기명령 신청’을 클릭합니다.
④ 주택 임차권 등기명령 신청서 화면에 동의서 체크하고, 본인의 경우 당사자 작성을 합니다.
⑤ 임차권 등기명령 문서작성 ‘사건 기본정보’를 작성합니다.
⑥ 연결된 위택스에서 등록면허세를 입력하고 비용(7,200원)을 납부합니다.
⑦ 전자소송사이트로 돌아와 납부번호를 입력합니다.
⑧ 인터넷 등기로를 통해 등기촉탁 수수료(3,000원)를 납부합니다.
임차권 등기명령을 신청했다면 판사의 결정을 기다리면 됩니다. 결과는 전자소송사이트에서 확인할 수 있으며 판사가 한 번에 인용한다면 즉시 집행되는 것이고, 기각하면 다시 항고하여 진행할 수 있습니다. 보통 5일에서 30일 정도 걸리며, 집행 이후 등기부등본을 열람하면 임차권 명령등기가 기입됩니다. 임차권 등기명령을 신청한 이후에 바로 이사하면 점유를 잃는 것이 되기에 꼭 임차권 명령등기가 기입된 이후에 이사를 진행해야 합니다. 필자는 임대인이 보증금을 반환을 이행했기에 상황이 마무리되었습니다.
임차권 등기명령이 오히려 필요 없는 경우도 있는데요, 임차권 등기를 통해 내가 다른 곳에 이사가 가더라도 대항력 우선변제권을 유지하는데 가장 큰 역할을 합니다. 따라서 내가 다른 곳에 이사를 나가지 않아도 된다면 굳이 할 필요가 없습니다. 점유를 하고 있다면 대항력 우선변제권이 유지되기 때문입니다. 또한, 임차권 등기를 설정하면 이 집에 다음 세입자가 계약을 안 하는 경우가 많기 때문에 더욱 보증금을 회수하기가 어려워질 수 있습니다. 여러 상황을 보고, 불가피하게 이사를 가야 하는 경우에는 임차권 등기명령을 진행하는 것이 좋다고 할 수 있겠습니다.
보증금 회수를 더 안전하게 받고 싶거나, 임대차 등기명령 제도가 복잡해 불편을 감수해야 한다면, 더 확실하게 제때 보증금을 회수받을 수 있도록 ‘전세금 반환보증’이라는 제도를 활용하면 좋습니다. 다음 호에는 전세금 반환보증에 대해 알아볼 수 있도록 하겠습니다.
임대차 계약 만료에 대한 팁
✔️ 계약 해지의사 : 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해지 통보
✔️ 보증금 반환일 : 협의된 날짜 또는 계약 만료일
✔️ 묵시적 갱신 : 해지통보가 없을 시 계약은 동일한 조건으로 연장됨
✔️ 묵시적 갱신 시 보증금 반환 : 해지통보를 받은 3개월이 지나면 효력이 발생
✔️ 임차권 등기명령 : 계약 만료일 이후 보증금 미 반환 시 법원을 통해 신청 가능
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