[부동산 랩] 보증금을 지키기 위한 대항력과 우선변제권 안내서

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 지난 호에서 등기부등본에 대해 알아보았는데요, 등기부등본 열람하기 정말 쉬웠지요? 이번 호에는 보증금을 지키기 위한 두 번째 시간으로, ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 무엇인지, 이 권리를 어떻게 확보하고 어떻게 유지할 수 있는지에 대해 알아보려 합니다.

주택임대차보호법에 따라 대한민국에서 임대차 계약(전세나 월세) 시 계약을 체결할 때, 임차인은 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 가지며 이를 확보해야 합니다. 이를 위해 중요한 법적 개념이 ‘대항력’과 ‘우선 변제권’입니다. 표현이 어렵지요? 법률 용어라 다소 딱딱하게만 느껴질텐데요, 이 두 가지 권리를 올바르게 이해하고 적절한 절차를 따르면 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 필자와 함께 대항력과 우선변제권을 알아보고 세입자의 권리를 확보해 봅시다.

 

대항력이란?

대항력이란 임차인이 제3자(새로운 건물주)에게 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, 집주인이 바뀌더라도 기존 임대차 계약을 유지하고 계속 거주할 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 임차인이 전세 계약을 체결한 후 해당 건물이 매각되었을 경우, 대항력이 있다면 새로운 집주인에게도 임대차 계약을 주장하여 거주권을 확보할 수 있습니다.

만약 거주하는 주택이 경매가 되었을 때 말소기준권리(근저당 등)보다 선순위 임차인이 되는 경우, 즉, 1순위 임차인이 대항력을 갖게 된다면 법적으로 강력한 대항력을 얻습니다. 경매 낙찰자에게도 대항력이 생기기에 “돈 안 줘? 못 나가!”를 주장할 수 있습니다.

반대로 대항력이 없는 임차인이라면, 최악의 경우 보증금을 못 받아도 집을 비워줘야 합니다. 다시 말해 강력한 대항력을 가진 임차인에게는 경매 낙찰자가 보증금을 갚아야 하는 의무가 있는 것이지요.

대항력을 얻는 방법

임차인이 대항력을 얻기 위해서는 아래 두 가지 요건을 반드시 충족해야 합니다.

- 주택의 인도(점유) : 실제로 해당 주택에 입주(이사)해 주거권을 확보합니다.

- 주민등록 전입 신고 : 해당 주택 주소지로 전입 신고(주민등록 이전)를 해야 합니다. 전입 신고는 반드시 이사 직후 빠르게 신고하는 것이 안전합니다. 이 두 가지 요건을 충족한 시점부터 대항력이 발생합니다. 단어가 어렵게 느껴졌지만, 알고 보면 누구에게나 상식적인 이야기이지요?

대항력을 유지하는 방법

대항력을 유지하기 위해서는 아래 사항을 반드시 지켜야 합니다.

- 거주 상태 유지 : 해당 주택에서 계속 거주해야 합니다. 이사를 나가면 대항력이 상실됩니다. 잠시 다른 곳으로 이사했다가 들어온다면 대항력은 처음 살던 시점이 아닌 새롭게 이사 들어온 날짜로부터 대항력이 생기는 것이지요. 상황에 따라서는 대항력을 잃을 수도 있습니다.

- 주민등록 유지 : 전입 신고한 주소지를 변경하지 말아야 합니다. 주소지를 이전하면 대항력이 소멸될 수 있습니다. 간혹 임대인이 대출이나 그 밖의 사정으로 주소지 전입을 옮겨달라고 요청하는 경우, 거절의사를 밝혀야 합니다. 전입을 옮기는 계약조건이 아니라면 임차인이 이행해야 하는 의무는 없습니다. 계약기간 내 전입을 유지하는 것은 곧 대항력을 유지하는 것입니다.

 

우선변제권이란?

우선변제권이란 주택이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 일컫습니다. 만약 주택이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 그러나 대항력과 함께 우선변제권을 획득하면 보증금을 더 안전하게 보호되는 장치가 될 수 있습니다. 우선변제권은 즉 ‘내가 계약한 이 집에 대해 경매가 되더라도 보증금을 배당 받을 권리’입니다.

우선변제권을 얻는 방법

우선변제권을 얻으려면 대항력을 갖춘 상태에서 추가적으로 ‘확정일자’를 받아야 합니다.

- 대항력 선행 요건 충족 : 주택에 입주하고 전입 신고를 완료해야 합니다.

- 확정일자 받기 : 주민센터(동사무소) 또는 법원에서 임대차 계약서에 확정일자를 받습니다. 확정일자는 법적으로 계약이 존재한 날짜를 공증하는 역할을 합니다. 임차권 등기라는 법적 제도와 동일한 효능을 얻기 위한 필수 요건이지요. 즉, <대항력(점유, 전입신고) + 확정일자 = 우선변제권 확보>의 공식입니다!

우선변제권을 유지하는 방법

우선변제권을 유지하려면 다음 사항을 지켜야 합니다.

- 대항력을 계속 유지 : 거주 상태와 주민등록을 변경하지 않아야 합니다.

- 추가적인 근저당 설정 여부 확인 : 확정일자를 받았더라도 계약 이후 전입 이전에 집주인이 추가로 대출(근저당 설정)하는 경우, 순위가 밀릴 수 있습니다. 이를 방지하려면 지난 호에서 알아본 내용과 같이 잔금 납부 전에 등기부등본을 확인 후 이상이 없을 시 잔금을 처리하고 즉시 전입신고하는 것이 좋습니다.

확정일자 날짜에 따라 저당권자와의 우선변제권의 배당순위가 결정되기에, 추가로 이사 후 다음 날에도 등기부등본을 확인해 문제가 없는지 사전에 확인하는 것은 더욱 좋습니다. 이사 당일에 집주인이 대출(근저당 설정)하는 경우, 전입신고보다 근저당 설정이 우선하게 되기 때문입니다.

추가로, 다세대 가구로 임차하는 경우에는 나보다 우선시되는 다른 임차인의 권리가 있는지, 그 임차인의 우선변제권에 해당되는 보증금은 어떻게 되는지도 알고 있는 것이 좋겠습니다. 동순위의 우선변제권은 확정일자의 날짜에 따라 배당순위가 결정됩니다.

우선변제권과 최우선변제권의 차이

우선변제권과 함께 ‘최우선변제권’이라는 법률용어가 하나 더 있습니다. 전세나 월세 보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 우선변제권과 최우선변제권을 이해하는 것이 중요합니다. 이 두 개념은 비슷해 보이지만, 보증금을 변제 받는 순위와 금액에서 차이가 있습니다.

 

최우선변제권이란?

최우선변제권은 소액 임차인이 경매나 공매가 진행될 때, 다른 채권자보다 최우선적으로 1순위 배당으로서 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권은 쉽게 풀어 말하면 ‘보증금이 소액일 때 내가 계약한 이 집이 대해 경매가 진행된다면 누구보다 먼저 일부 보증금을 먼저 받을 권리’입니다. 소액 임차인일 때 최우선변제금을 받고, 다음 법적 순위권리자에 따라 우선 변제권을 행사해 나머지 금액에 대해서도 변제받을 수 있습니다.

최우선변제권을 받기 위한 조건

소액 임차인이어야 합니다. 소액 임차인은 지역별 기준에 따라 다르며, 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인을 의미합니다. 2025년도 기준으로 예를 들어, 서울 지역에서는 보증금이 1억 6천만 원 이하일 경우 보증금의 일부인 5,500만 원을 최우선으로 보호를 받을 수 있습니다. 인천 지역의 경우, 보증금이 1억 3,500만 원 이하일 경우 4,500만 원을 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 단, 계약연도에 따라 최우선변제 기준 보증금과 최우선변제금 기준은 변동되어 다를 수 있습니다.

최우선 변제권은 소액임차인으로서 보호가 필요한 대상으로, 대항력 요건 충족(입주 + 전입 신고)만으로 확정일자가 없어도 대항력만 있으면 최우선변제권으로 일정 금액을 보호받기에 경매가 진행되더라도 가장 먼저 변제받을 수 있습니다. 보증금이 소액 기준을 초과한다면, 추가로 확정일자를 통해 우선변제권을 확보해야만 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

보증금을 안전하게 보호하는 방법

보증금을 보호하려면 임대차 계약 체결 시 대항력과 확정일자를 챙겨 우선변제권을 확보하고 유지하는 것이 필수적입니다. 앞서 필자가 설명한 우선변제권은 주택임대차 보호법에 따라 보호해주는 채권적 법적 장치로써, 민법에서 규정하는 전세권 등기의 물권과 비슷한 성격을 띄고 있습니다. 이를 통해, 경매나 공매가 발생되는 상황에서도 최대한 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 전세나 월세 계약을 체결할 때 반드시 이 절차를 따르고, 이후에도 주민등록을 유지하며 계약 전 + 잔금 전 + 입주 후 이렇게 세 번에 걸쳐 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 앰코인스토리 독자 여러분께서도 소중한 보증금을 안전하게 보호하시길 바랍니다.

 

다음 호에는 이렇게 우리가 보호장치를 갖추었음에도 계약 만료 시 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 만나는 경우에는 매우 골치 아픈 상황이 발생되기도 합니다. 필자도 보증금을 돌려주지 못하는 임대인을 만나 고생했던 적이 있었습니다. 이때 보증금을 회수하기 위해 임차인으로서 임대인에게 압박을 줄 수 있는 법적 장치인 ‘임차권등기명령’에 대해 알아볼 수 있도록 하겠습니다.

 

📌 대항력 : 입주 + 전입신고 = 새로운 집주인에게 계약사항 주장 가능

📌 우선변제권 : 대항력 + 확정일자 = 경매 시 보증금 변제 가능 (확정일자 기준으로 선순위 채권자가 있을 경우 배당 순위에 따름)

📌 최우선변제권 : 대항력 + 소액임차인 = 경매 시 다른 채권보다 우선해 최소 금액 보호 (확정일자가 없어도 선순위 채권자보다 빠르게 배당)

 

📌 소액 임차인 (2025년 기준)

- 서울 : 1억 6,000만 원이하의 보증금 중 5,500만원 최우선 보호

- 인천/경기 : 1억 3,500만 원이하의 보증금 중 4,500만원 최우선 보호

- 기타 : 1억 1,000만 원이하의 보증금 중 3,700만원 최우선 보호

 

※ 사진출처 : 픽사베이

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.