[부동산 랩] 안전한 부동산 거래를 위해 등기부 등본 열람하기

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 2025년 부동산 관련 소개를 맡은 주우경 필자입니다. 앞으로 부동산에 관한 이모저도 알짜배기 정보들을 독자님들께 알려드리려 참여하게 되었습니다. (^_^)

 

부동산에 관해 처음 소개해드릴 내용은, 벌써 몇 년째 이슈되고 있는 ‘부동산 전세 사기’를 예방을 위한 ‘등기부 등본’에 관해 소개해보도록 하겠습니다.

 

부동산 거래 시 가장 기본이 되는 것은 등기부 등본입니다. 어떻게 보면 어렵게만 느껴질 수도 있겠지만, 사회 초년생에게 도움이 될 만한, 또는 대한민국에서는 누구나 한 번쯤은 경험해보는 친숙한 내용으로 하나하나 짚어 보겠습니다.

 

사진출처 : 픽사베이

최근에 부동산 전세 사기로 사회가 많이 혼란스러웠음에도, 여전히 전세 사기 피해자가 계속 발생하고 있습니다. 미디어를 접하면 사기 피해자의 대부분은 공인중개사를 전적으로 믿었다고 말을 합니다. 정말 안타까운 일이지요! 전문가를 믿어야 하는 것은 맞기도 하지만 틀린 말이기도 합니다.

 

중개 계약은 민사 계약으로서 개인 간의 사적 거래를 대리해주는 역할을 하는 사람을 ‘공인중개사’라 합니다. 물론, 대부분의 공인중개사는 성실하게 중개 계약을 이행하지만, 직업윤리와 양심을 속이고 사기를 치는 일부 사람들이 있기에 더욱 주의를 요합니다. 그렇기에 기본적으로 전세 사기를 예방하도록 계약 전 기본적인 정보들을 사전에 알고 있는 것이 가장 좋겠지요.

 

사진출처 : 픽사베이

필자가 처음 부동산 거래를 처음 시작한 계약은 벌써 20년 전인 2005년 겨울이었습니다. 날도 많이 추웠지만 그땐 정말 아무것도 모르고 도장을 콱 찍고 왔었더랬지요. 월세 계약이었지만 나만의 보금자리가 생긴다는 생각으로 그냥 들떠만 있었던 것 같네요. 지금 다시 생각해보면 사기 표적이 되기에 너무 좋은 상황이었던 것 같아요. 당시에는 중개사가 설명해주는 대로 듣기만 했기 때문입니다.

 

부동산 거래에 대해 가장 기본이 되는 것은 등기부 등본입니다. 필자도 이제는 중개사가 등기부 등본에서 중요한 부분들을 제대로 설명을 해주는지, 놓치는 건 없는지, 차근차근 들어보고 이해하고 있지요.

 

등기부 등본이란 ‘부동산에 대한 모든 기록 사항’이라 보면 됩니다. 예를 들어, 주민등록 등본을 발급해 보면 그 사람에 대한 기록이 적혀 있다고 한다면, 등기부 등본은 해당 부동산에 대해 과거 이력까지의 모든 사항이 기록되어 있습니다.

 

즉, 등기부 등본에는 그 부동산에 대한 모든 권리 관계가 기록되어 있습니다. 이 등기부 등본만 읽을 줄만 알아도 전세 사기의 일부는 예방할 수 있기에 오늘은 등기부 등본 발급부터 보는 법에 대해 알아볼 수 있도록 하겠습니다.

 

사진출처 : 픽사베이

아마도 부동산 매매, 전세, 월세 등 한번이라도 부동산 거래를 경험한 사람은 등기부 등본 서류를 보면 매우 익숙할 겁니다.

 

먼저, 중요한 사항은 서류의 좌측 하단에 ‘열람일시’가 표시되어 있다는 점입니다. 권리 관계는 실시간으로 변동될 수 있으므로 계약 전 즉시 열람 서류가 가장 정확하기에 열람일시를 꼭 확인하기 바랍니다.

 

그럼, 등기부 등본을 열람하는 방법에 대해 알아보겠습니다. PC와 모바일 두가지 방법이 있고, 서로 사용법이 조금은 다르지만 대체로 방법은 비슷합니다. PC에서는 포털 사이트에서 ‘대법원 인터넷 등기소’로 접속하고, 모바일에서는 ‘인터넷 등기소 앱’을 설치해 진행합니다.

 

이번에 필자는 모바일 버전으로 열람을 시도해보겠습니다.

 

[모바일로 등기부 등본 열람하기]

① 프로그램 설치를 마치고, ‘부동산 열람/전송’ 선택 후 ‘열람’을 누릅니다.

② ‘열람하기’에서 ‘주소 검색’을 선택합니다.

③ 아파트나 오피스텔의 경우 ‘집합건물’로 선택합니다.

④ ‘주소’와 ‘동 호수’를 정확하게 기입합니다.

⑤ 검색 후 ‘대상 건물’을 확인하고 선택합니다.

⑥ ‘소유자’를 확인하고 선택합니다.

⑦ ‘부동산 열람 설정’에서 ‘현재 유효사항’과 ‘말소사항 포함’ 항목을 확인 후 선택합니다. 필자는 과거 이력까지 보고자 ‘말소사항 포함’ 선택 확인을 했습니다. ‘현재 소유현황’을 선택하면 이 부동산에 대한 현재 권리사항만 요약을 확인할 수 있습니다. ‘말소사항 포함’을 선택하면 이 부동산에 대한 모든 과거에서부터 현재까지를 볼 수 있습니다.

⑧ 드디어 마무리 단계입니다. 700원만 결제하면 등기부 등본을 열람할 수 있습니다.

 

이제는 등기부 등본을 보는 법에 대해 설명해 보겠습니다.

 

우선, 등기부 등본의 표시형식은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’, 이렇게 세 가지로 구성되어 있습니다.

 

‘표제부’에서는 내가 계약할 물건과 소재지가 일치하는지 확인해야 합니다. 계약서와 등기부 등본의 소재지번(주소)과 명칭이 다르다면 추후 계약에 문제의 소지가 있으니 일치하도록 계약서를 작성해야 합니다.

 

그 다음 표제부 아래에는 ‘갑구’가 존재합니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있습니다. 현재 이 부동산의 소유자가 누구인지, 소유주의 주소를 확인할 수 있습니다. 소유권 보존은 최초 이 건물의 건축주(사)가 적혀 있고, 소유권의 이전 사항들이 기록되어 있습니다. 마지막 순위 번호의 소유권 이전 사항이 현재 소유주라는 것을 알 수 있습니다. 여기에서, 계약 시 소유주의 일치 여부를 확인해야 합니다. 간혹 대리인과 계약을 해야 할 경우가 발생할 때에는 대리인으로 확인된 위임장과 인감증명서, 신분증을 꼭 확인해야 합니다.

 

마지막으로 ‘을구’에는 소유권 이외의 권리에 관한 내용이 기록되어 있습니다. 보통 부동산 소유주의 대출 내용이 기록되어 있습니다. 경매 발생 시 나의 권리 순위(1순위 2순위 등)가 어떻게 되는지, 이를 통해 권리 관계를 확인할 수 있습니다.

 

선순위 근저당이 있다면 대체로 부동산 담보 대출 시 진행된 근저당을 설정하고 있으며, 근저당은 실제로 대출금액보다 110~120% 금액으로 채권 최고액으로 등재됩니다. 은행권에서 향후 미납이 발생될 경우를 대비해 이자 및 부대비용을 추가로 잡아 놓은 것이지요.

 

이 근저당을 확인하고 부동산의 시세-근저당 금액 빼면 이 부동산의 가치를 확인할 수 있습니다. 보통 근저당+전세 계약금액은 시세의 70% 이내로 계약하는 것이 좋습니다. 물론 근저당이 없는 물건을 계약하는 것이 최우선이겠지만요.

 

쉽게 말해, 이미 근저당이 있다는 건 혹시라도 경매가 진행되면 1순위 은행이 낙찰금액을 우선해서 받아가며, 계약자는 2순위가 되기에 보증금을 모두 못 받아도 강제 퇴거가 될 수도 있다는 것입니다. 만약 근저당이 없는 물건에서 경매가 진행되면 계약자가 1순위가 되기에 보증금을 모두 반환받기 전까지는 새로운 낙찰자에게도 대항력이 생겨 보증금을 모두 회수하기 전까지는 부동산을 인도하지 않아도 되는 권리가 발생되기에 임대차 계약시에는 근저당이 없는 물건을 많이 찾는 것이지요.

 

등기부 등본을 이렇게 꼼꼼히 읽어보면 반드시 좋은 물건을 볼 수 있는 혜안을 얻을 수 있을 거라 장담합니다. 지금 여러분이 거주하는 집의 권리관계는 어떠한가요? 등기부 등본은 꼭 한 번쯤은 개인적으로 열람해 보고 행복한 보금자리를 만들길 바랍니다.

 

사진출처 : 픽사베이

위에서 말한 보증금을 지키기 위한 대항력, 즉, 우선 변제권을 갖추기 위해서는 몇 가지 절차를 진행하고 지켜야 합니다. 다음 연재에는 대항력과 우선 변제권이 무엇인지, 대항력을 가지려면 어떤 것이 필요한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

필자가 처음으로 작성해보는 내용이라 혹시 누락된 내용은 없는지 걱정입니다. 2025년 한 해 동안 앰코인스토리 독자분들을 위해 필자가 열심히 부동산 정보들을 모아오겠습니다. (^_^)

 

 [ Tip ]

✔️ 등기부 등본 열람 : 대법원 인터넷 등기소

✔️ 열람 비용 : 700원

✔️ 표제부 : 부동산에 대한 정보가 기록되어 있음 (주소 확인)

✔️ 갑구 : 소유권에 대한 사항이 기록되어 있음 (소유자 확인)

✔️ 을구 : 소유권 이외의 권리사항에 대한 내용이 기록되어 있음 (근저당 확인)

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.