[부동산 랩] 사회초년생을 위한 주택 매매 핵심 포인트

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 올해는 특히나 무더운 여름입니다. 무더위를 이기는 방법은 잘 모르겠지만, 무더위를 잊을 수 있도록 필자가 부동산 팁은 빠짐없이 알려드리도록 하겠습니다. (^_^)

 

세입자 신분에서 최종 목적지는 ‘자가 주택을 가지는 것’일 겁니다. 주택을 구매하려고 계획하는 독자님이라면 이번 내용을 꼼꼼히 살펴보시면 도움이 될 것 같습니다.

 

국토교통부에 따르면, 대한민국 주택 보급률은 102.5%로 확인됩니다. 가구 수보다 주택 수가 많다는 의미이지요. 하지만 자가 보유율은 60.7%으로서, 39.3%의 가구는 주택을 소유하고 있지 않는 무주택(임차) 가구로 확인되고 있습니다. 국토교통부의 주거실태 설문조사에서 주택 소유 의향에 대한 응답은 89.6%에 달했습니다. 따라서 28.9%의 가구는 잠재적인 구매 가능성을 가지고 있는 가구로 볼 수도 있겠습니다. 결국, 많은 사람은 주택 소유가 주거안정을 위한 미래 가치로 보고 있다는 의미이지요. 그래서 이번 호에서는 주택을 구매할 때 확인해야 하는 사항들에 대해 알아보려고 합니다.

 

대한민국의 주택 구매의 대부분은 아파트나 오피스텔 같은 공동주택으로 거래가 진행됩니다. 일부 사람들은 노후에는 마당이 딸린 단독주택에서 생활하고 싶은 꿈을 가진 사람도 꽤 있을 것입니다. 공동주택과 단독주택 무엇이 다른지 비교해 알아보고 주택을 구매 시 확인해야 하는 사항들에 대해서도 확인해 보겠습니다. 기본적으로 우리나라의 부동산은 토지와 건물을 각각의 독립된 부동산으로 본다는 것이 핵심 포인트입니다.

대한민국에서 집을 산다는 건?

집을 산다는 건 단순히 건물 하나를 사는 것이 아닙니다. 우리나라의 주택은 ‘토지’와 ‘건물’이 결합된 형태로서, 등기부는 각각 따로 존재합니다. 즉, 집을 산다는 것은 토지와 건물을 사는 것으로 볼 수 있습니다. 각각의 ‘토지 등기부’와 ‘건물 등기부’를 모두 확인하고 그 권리를 확보하는 일입니다. 다르게 말하면 토지주와 건물주가 서로 다를 수 있다는 얘기가 됩니다.

 

특히, 공동주택의 경우, 하나의 건물에 여러 명이 각자의 집 세대에 대해서 권리를 확보하지만 토지의 경우 지분 형태로 소유합니다. 따라서 등기상에도 건물 등기와 각자의 토지 소유 지분이 각각 기록되어 있습니다.

 

다른 나라와 비교해 보면 미국은 토지와 건물이 통합된 부동산으로 보며, 대부분의 유럽국가에서는 토지에 따른 건물을 부속물로 보고 있습니다. 일본은 우리나라와 유사하게 토지와 건물을 별도 소유가 가능한 부동산으로 봅니다. 한편으로는 개개인의 소유권리를 보호해주는 법령으로도 볼 수 있겠습니다.

 

단독주택 VS 공동주택, 무엇이 다를까?

결론부터 말하면 단독주택은 토지와 건물을 모두 소유하는 형태입니다. 반면, 공동주택은 여러 가구가 하나의 건물을 공유하여 토지를 지분으로 소유하는 형태입니다.

 

🏠단독주택 : 내가 해당 토지와 건물을 전부 소유하는 형태입니다. 전원주택이나 일반 단독주택, 다가구 주택이 여기에 해당합니다. 사생활 보호와 독립된 공간 활용이 가능합니다.

🏬공동주택 : 건물의 한 호수를 전유하고, 그에 해당하는 땅은 공동으로 지분 소유합니다. 아파트와 다세대주택이 대표적인 예시입니다.

 

주택법에 따르면, 단독주택에는 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 공관이 포함되며, 공동주택은 흔히 볼 수 있는 아파트, 그리고 다세대주택, 연립주택, 기숙사가 포함됩니다. 아래표를 통해 각 주택에 대한 구분을 설명하겠습니다.

 

그렇다면 오피스텔은 어떻게 구분될까요? 오피스텔은 건축법상 업무시설이며, 주택법상 주택은 아닙니다. 하지만 전입신고와 취사시설이 갖춰진 경우 주거용으로 사용될 수 있으며, 이 경우 임대차보호법이나 세법 등 일부 법령에서는 주택으로 간주되기도 합니다.

 

요즘 추가로 거래가 되고 있는 생활형 숙박시설의 경우에는 주거용으로 보지 않는다는 점을 볼 수 있습니다. 아직까지는 법령상 생활형 숙박시설은 단기 숙박을 위한 레지던스 숙박시설로서 법적 한계를 가지고 있다는 점을 볼 수 있겠습니다. 그럼에도 실무에서는 주거용으로 많이 사용되고 있어 주택으로 사용할 때에는 리스크를 안고 있다고 볼 수 있겠습니다.

건축물 구분에 따른 주택의 종류

등기부등본 이렇게 확인하세요!

앞서 말씀드린 사항과 같이 단독주택을 구매할 때에는 토지등기부등본, 건물등기부등본을 확인해야 합니다. 두 가지의 등기부등본상 소유주가 매도자(실제 계약자)와 맞는지 꼭 확인해야 합니다.

 

등기부등본상 을구에 근저당, 가압류, 가처분, 전세권 지상권등 제3자의 권리가 있는지 확인하고, 있다면 잔금 지급 전에 모든 권리가 말소된 상태에서 소유권을 이전받아야 하며, 이를 위해 ‘잔금 전 권리 말소’ 또는 ‘잔금일 동시 말소 조건’을 특약에 포함시켜야 합니다. 특히, 토지와 건물은 서로 별도의 등기부등본이 존재하므로 반드시 둘 다 확인해야 합니다.

 

공동주택(아파트/다세대주택)을 구매할 때는 ‘집합건물 등기부등본’을 확인합니다. 집합건물등기부에는 세대별 전유 부분(집합건물)과 대지권(토지 지분)이 함께 표시됩니다. 토지등기부 자체에는 각 소유자의 지분이 표시되지만, 일반적인 열람 시에는 공유지분자의 목록 전체가 보이지 않아, 개별 세대의 대지권 비율은 집합건물등기부 내 대지권등록부에서 확인해야 합니다. 훗날에 재건축을 진행하게 된다면 공동주택에서는 토지 지분을 많이 가질수록 유리한 이유이기도 하지요.

 

오피스텔도 등기 형식은 집합건물 등기부등본이 존재합니다. 앞서 설명한 바와 같이, 오피스텔은 건축법상 업무시설이며 주택법상 주택은 아닙니다. 전입신고 가능 여부, 취사 가능 여부에 따라 주거용으로 사용되는 경우 임대차 보호법과 세법상 주택에 포함해 간주되기도 합니다. 오피스텔도 집합건물등기부에서 세대별 전유 부분(집합건물)과 대지권(토지 지분)을 함께 확인할 수 있습니다.

 

▲공동주택

이것만은 꼭 확인 후 계약하세요!

주택을 구매할 때는 건축물 대장을 통해 등재된 구조와 실제 현장을 비교해야 하는데요, 불법 증축 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 단독주택인 경우, 다락방이나 옥탑이 증축되었을 수 있습니다. 공동주택인 경우 베란다 확장 등 구조 변경이 있을 수 있습니다.

 

불법 증축은 대출에 제한이 있을 수 있으며, 매도에 불이익이 있을 수 있습니다. 위반 건축물은 소유주에게 행정처분에 해당하는 원상복구명령 또는 과태료가 부과될 수 있기에 매수 전 필히 건축물 대장을 통해 확인하는 게 좋습니다.

 

토지이용계획 확인서를 통해 토지의 용도가 맞게 되어 있는지 규제는 없는지 확인해야 합니다. 단독주택 구입 시 개발제한구역이 있다면 증축 및 리모델링 등 재건축에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 도로(대)에 인접 여부도 확인하여 특별한 제한이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

계약을 결정했다면 계약자와 소유자가 일치하는지 확인하고 점유상태의 세입자 유무 등 인도일을 협의합니다. 등기부등본을 통해 권리사항은 계약 전, 잔금 전에 꼭 확인해야 합니다. 매수인은 매도인 측 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기권리증(등기필증), 인감증명서, 주민등록등본, 지방세 및 국세 완납 납세 증명서 등을 확인하고 서류를 인도받습니다. 이후 소유권 이전등기를 진행하고 완료되면 소유권을 완전히 가져올 수 있습니다. 필자도 처음 소유권 등기를 받던 날은 정말 눈물이 날 것 같더군요.

 

▲주택

재산세! 6월 1일을 기억하세요!

주택을 보유하고자 하는 자는 세 가지의 세금을 기억해야 합니다. 취득세, 재산세, 양도세로서 주택 구입 시 발생하는 취득세, 주택을 보유하는 경우 매년 납부하는 재산세, 주택을 양도할 때 발생하는 양도세가 있습니다.

 

그중 주택의 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 결정됩니다. 이날 등기상에 이름이 올라가 있는 소유자가 1년치 세금을 모두 납부합니다. 만약, 5월 30일 소유권 이전되었다면 매수인이 해당 연도의 세금을 부담하게 됩니다. 반대로 6월 1일 소유권이 이전된다면 매도자가 해당 연도의 보유세를 모두 부담하게 됩니다. 따라서 기준일 전후로 거래가 이루어질 경우, 세금 부담에 대해 상호간에 상세한 약정이 필요합니다. 특히, 계약서에 세금 분담 조항을 반드시 특약으로 명시하는 것이 중요합니다.

 

주택 구매는 큰 자금이 오가기 때문에 건축물별 구조를 이해하고 등기부등본 및 실소유주 확인 불법 건축물 여부, 세금까지 확인하고 충분한 고민 후 계약을 결정하는 것이 좋습니다. 혼자서 모든 걸 판단하기보다는 전문가와의 상담을 통해 확인 후 결정하는 것이 좋겠습니다. 특히 매수자우위시장인 지금은 빠른 결정보다는 정확한 정보 수집 후 구매하는 것이 현명한 선택이 되겠습니다.

 

필자는 과거 단독주택에 해당하는 다가구주택을 보유한 적이 있습니다. 꾸준한 임대수익 발생으로 안정적인 수익이 발생될 것을 예상하며 장미빛 미래를 생각했었지요. 하지만 그 주택은 건물의 노후화로 인해 많은 유지보수 비용과 건물가치 하락으로 감가상각이 계속 이루어졌습니다. 임차인과의 사소한 분쟁 해결과 공실 리스크도 문제가 있었지만, 특히 대출금리 상승 및 법적규제와 다가구주택에 대한 사회적 인식이 매우 나빠져 결국에는 손실을 보고 나왔습니다.

 

되돌아보면, 지금은 어쩌면 다행이기도 한 선택이었다고 생각하고 있습니다. 필자는 값비싼 인생 경험을 했다고 나름 생각하고 있고요. 독자들께서는 충분한 자료 수집으로 똑똑한 투자와 실거주를 위한 똘똘한 주택 구매에 성공하길 기원합니다.

 

🚩주택 구매 핵심 Tip

✔️ 단독주택은 전체 소유(건물등기부등본, 토지등기부등본) 구조를 확인하세요.

✔️ 공동주택은 건물은 구분 소유(집합 건물등기부등본), 토지는 지분 소유(대지권 등록부) 구조를 확인하세요.

✔️ 등기부등본의 실소유주 및 권리관계를 반드시 점검하세요.

✔️ 불법 증축 여부는 건축물 대장과 비교해 반드시 점검하세요.

✔️ 보유세는 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과되니 세금 분담을 계약서에 명시하세요.

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.