[부동산 랩] 부동산 세금의 종류와 세율

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 매서운 추위가 다가오는 겨울이 코 앞으로 다가왔습니다. 추위와 눈 내리는 날씨가 다가오고 있어요. 도시의 분위기는 겨울과 크리스마스를 준비하는 분위기로 가득합니다. 춥지만 따듯한 이 계절을 뜻 깊게 보내시고 행복한 연말 계획을 세우시길 바랍니다.

 

부동산으로 보면, 어떤 이들에게는 12월은 종합부동산세를 납부해야 하는 달이기도 합니다. 대한민국의 종합부동산세금 제도는 상당히 독특한 방식으로 평가되고 있습니다. 지방세인 재산세를 납부하고도 국세인 종합부동산세를 이중으로 부과하기 때문입니다.

 

대부분의 나라에서는 보유세에 해당하는 세금은 재산세만 부과하고 있어서 지방세와 국세를 이중 부과하는 구조는 드문 사례입니다. 만약 독자님들 중에 종합부동산세를 납부하는 독자님이시라면, 대한민국에서 꽤 상위권의 부동산 자산가치를 이룬 분이라 생각하면 될 것 같습니다.

 

이번에는 부동산을 취득 시점부터 양도 시점까지 아울러 납부하게 되는 세금의 종류와 구조에 대해 알아보는 시간을 가져보려 합니다.

 

부동산 세금의 종류

우리나라의 세금에는 여러 종류가 있습니다. 대표적인 세금은 취득세, 재산세, 소득세, 양도세, 종합부동산세, 부가가치세, 지방교육세, 증여세, 상속세 등이 있습니다. 그 중 일반적인 부동산 세금만 추려 본다면, 취득세, 등기등록세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세로 나누어 볼 수 있습니다.

 

취득세와 등기등록세는 동시 부과방식이기에 이를 합쳐 ‘취·등록세’라 부르기도 합니다. 가장 큰 특징은 취득세와 재산세는 지방세의 형식을 갖추고 있습니다. 지방세라 함은 서울특별시, 인천광역시, 경기도 김포시, 경기도 성남시 등의 지역의 세금으로 활용하는 것을 일컫습니다. 반대로, 국세청에서 걷어내는 세금은 대한민국 전반으로 활용하는 국세라 일컫습니다.

 

국세에는 종합부동산세와 양도소득세가 부과가 되고 있는데요, 부동산을 취득하게 되면 취득세, 보유하고 있는 경우 재산세, 많이 가지고 있거나 값비싼 부동산을 가지고 있다면 종합부동산세, 부동산을 처분할 때는 양도소득세를 내게 됩니다.

 

이 네 가지 세금에 대해 꼼꼼히 설명해 드리겠습니다. 다만, 부동산 세금 형식은 정책적인 요인으로 변화가 많습니다. 하루아침에 정책이 바뀌는 경우도 많기에, 이 글을 쓰고 있는 시점을 대상으로 하여 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

취득세

취득세란 부동산, 차량, 선박, 항공기, 회원권 등 일정한 자산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다. 자산을 취득한 개인 또는 법인을 납세의무자로 두고 있습니다. 아마도 차량을 구입할 때 취득세를 처음 접하게 되는 경우가 많습니다.

 

자동차는 딜러를 통해 처리해주는 경우가 많지요. 부동산도 주택이나 건물 토지를 매입하게 되면 납부하게 되는데, 법무사를 통해 등기등록을 하면서 취·등록세를 납부하는 경우가 가장 일반적입니다. 물론 요즘에는 셀프로 등록 및 납부하는 경우도 있습니다.

 

취득세의 역사는 1909년 한성부, 지방비법 근거로 ‘토지가옥소유권취득세’로 최초 도입이 시작으로 볼 수 있습니다. 1952년 ‘취득세’로 명칭이 변경되어 현재까지 유지되고 있는 꽤 역사 깊은 세금이지요. 지방자치단체의 재정 기반을 위해 개인의 재산의 이전 자체에 과세하여 지방세 수입의 핵심 세목으로 볼 수 있습니다.

 

취득세는 기본적으로 일반적으로 취득일(잔금일 또는 등기일)로부터 60일 이내 납부기한을 가지고 있습니다. 기한을 넘기면 가산세(최대 20%)가 부과됩니다. 취득세는 무상 취득(증여)받은 경우에도 증여세와 별도로 부과가 되는 세금으로 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 납부해야 합니다.

 

상속의 경우에도 상속세와 별도로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(해외 거주자는 9개월 이내) 취득세를 납부해야 합니다. 취득세 납부 시에는 등기등록세를 함께 납부하게 되며, 부가세인 지방교육세와 농어촌 특별세가 함께 부과됩니다.

 

부동산 취득세는 1주택자의 경우 6억 이하 : 1%, 6억 초과~9억 이하 : 1~3% 누진세율, 9억 초과 : 3%를 부과합니다. 2주택자의 경우에는 조정 지역 : 8%, 3주택 이상 또는 법인 12%까지도 부과합니다. 다주택자의 경우 투기 과열 지역, 조정 대상 지역에 따라 취득세가 다르게 부과됩니다.

 

거주지 이전을 위한 일시적 2주택자의 경우에는 예외적으로 일반세율을 적용합니다. 다만, 일시적 2주택자의 조건을 갖추기 위해서는 새로운 주택 취득 후 1년 이내 거주 및 2년 이내(비조정 3년 이내) 기존 주택 처분을 완료해야 인정받을 수 있습니다.

 

재산세

재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등의 재산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 이는 보유세의 일종으로, 취득세와 함께 지방자치단체의 주요 재원입니다.

 

재산세는 1950년 「지방세법」 제정과 함께 재산세가 신설되어 지방자치단체의 재정 자립도 확보 및 조세 형평성 제고로서, 초기에는 토지와 건축물 중심으로 운영되다가 이후 선박과 항공기 등으로 확대되었습니다. 재산세는 지방세로 분류되기에 보유 재산이 서로 다른 지역인 경우, 각 지역에서 세금명세서가 발송되기도 합니다.

 

부동산 재산세는 보유기간이 아닌 과세 기준일 6월 1일을 기준으로 해당일자 소유자에게 1년치의 재산세가 부과됩니다. 따라서 매도자는 가급적 6월 전에 매수자는 가급적 6월 이후에 매매하려고 하려고 하지요. 재산세는 1년에 두 번에 걸쳐 납부하게 됩니다.

 

1기분(주택 1/2, 건축물, 선박, 항공기)은 7월 16일부터 7월 31일에 부과되며, 2기분(주택 1/2, 토지)은 9월 16일부터 9월 30일에 부과됩니다. 만약, 납부해야 하는 재산세가 20만 원 이하인 경우 7월에 일시납으로 납부하게 됩니다. 건물과 토지를 가지고 있다면 7월에는 건물, 9월에는 토지 재산에 부과하는 세금으로 보면 됩니다.

 

주택의 경우 <과세표준 = 공시가격 X 공정시장가액비율> 공식으로 과세가 부과되는데, 일반 주택은 0.1~0.4%(과세표준 구간별 누진세율) 1세대 1주택(공시가 9억 이하) 0.05~0.35%(세율 특례 적용) 고급주택 0.1~0.4%(일반세율 적용) 별장 4.0%(중과세율) 기준으로 세금이 부과됩니다.

토지는 분리과세와 별도합산토지, 종합합산토지로 나뉘어 <과세표준 = 개별공시지가 X 면적 X 공정시장가액비율(70%)>으로 부과됩니다. 세율은 농지 0.07%부터 사행성 토지 4.0%까지 다양하게 부과됩니다. 건물의 경우 <과세표준 = 시가표준액 X 공정시장가액비율(70%)>으로, 일반 건축물 0.25%~골프장·고급오락장 건축물 4.0%까지 부과되는 성격을 가지고 있습니다.

 

재산세는 소득과 무관하게 자산 보유 자체에 과세되므로, 현금 흐름이 없는 고령자나 은퇴자에게는 부담될 수 있는 세금입니다. 따라서 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 조정, 세부담 상한제 등은 재산세의 형평성과 수용성을 높이기 위한 주요 정책 수단이 되기도 합니다.

 

종합부동산세

종부세로도 일컫는 종합부동산세는 매년 납부기간인 12월 1일~12월 15일 기간에 납부하게 됩니다. 과세 기준일은 재산세와 동일하게 공시가격을 기준으로 6월 1일이 기준이 됩니다.

 

1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 초과 주택을 가지고 있다면 과세대상이 되며, 다주택자의 경우는 합산 공시가격 9억원 초과 시 과세 대상이 됩니다. 주택 외의 토지만 소요한 보유자의 경우에도 종합합산토지(비사업용 토지 등 일반 토지) 5억 초과, 별도합산토지(사업용 건축물의 부속토지) 80억 초과 대상에게 부과되는 세금입니다.

 

요즘 평균 서울 아파트 평균 매매 가격은 2025년 8월 기준 14억2224만 원으로 집계되었으니, 서울에 집 한 채 가지고 있더라도 납부 대상자가 될 수도 있습니다. 물론 공시지가로 과세 기준을 정하여 부과하기에, 실 거래가보다는 상대적으로 낮게 책정되어 납부자가 선정되고 있습니다. 세금은 0.6~5.0%까지 차등부과되고 있습니다. 특히, 조정 지역의 다주택자는 최대 5%의 세금을 부과하게 됩니다. 종합부동산세는 고령자에 대한 공제(60세 이상) 최대 40%, 장기보유 공제(5~15년) 최대 50% 공제를 해서 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있습니다.

 

종합부동산세는 국세로 2005년 도입되었습니다. 당시 부동산 가격 급등과 투기 과열을 잠재우기 위한 수단으로, 고가 부동산 보유자에 대한 과세 강화와 조세 확보가 주 목적이었습니다. 이 세금은 여전히 부동산 투기 억제와 고가 부동산 보유자에 대한 과세에 대한 찬성론과 중산층 과세 문제와 세금 부담 증가 및 다른 나라와 상대적으로 불필요한 이중 과세 문제로 폐지를 주장하는 반대론이 여전히 대립하고 있습니다. 아직도 이 종합부동산세는 매년 정책변화가 많아 최신 기준 확인이 필요합니다.

 

양도소득세

양도소득세는 개인이 부동산(토지, 건물), 주식, 분양권 등 자산을 유상으로 양도해 발생한 양도차익에 대해 부과되는 소득세의 일종입니다.

 

과세 대상 자산으로는 부동산(토지, 건물, 분양권) 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 임차권), 주식, 영업권, 회원권, 특정시설 이용권 등 여러 가지 양도된 자산에 대해 부과하는 세금입니다. 이는 1967년 「부동산투기억제에 관한 특별조치법」에서 유래된 ‘투기억제세’가 전신으로, 1975년 양도소득세라는 이름으로 부동산 가격 급등과 투기 과열에 대응하기 위해 도입되었습니다.

 

양도소득세도 종합부동산세와 함께 국세로 편성되어 국가 재정 확보 수단으로 활용되고 있습니다. 가장 큰 특징으로 양도소득세는 소득세의 일종으로, 양도차익이 없으면 과세되지 않습니다. 하지만 이 또한 정책 변화가 잦아 세법이 자주 변경되고 예정신고와 확정신고 성격을 가지고 있어 기한을 놓치는 경우 가산세가 부과되기도 합니다.

 

양도소득세 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예를 들어, 6월 15일 양도가 되었다면 6월 30일 기준으로서 8월 31일까지 신고하면 됩니다. 이를 예정신고라 하며, 양도한 다음 해인 5월 1일~5월 31일에 확정신고를 하게 됩니다. 예정신고를 한 경우, 수정할 사항이 없다면 확정신고는 생략 가능합니다.

 

주택 양도소득세에서 눈 여겨 볼 사항은 1세대 1주택 비과세 혜택을 준다는 것입니다. 보유기간 2년 이상, 양도가액 12억 원 이하의 주택이 해당되며, 일시적 2주택도 일정 요건(1년 이내 신규 주택 전입, 2년 내 기존 주택 양도 등)을 충족한다면 비과세가 가능합니다. 다른 주택으로 이전하는 경우 일시적 2주택 비과세 요건을 잘 활용하면 절세할 수 있는 가장 중요한 세법입니다. 또한, 과세 시에도 장특공이라 불리는 장기보유 특별공제가 적용되어 최대 40% 공제 혜택을 보기도 합니다. 다만 조정대상 지역에 따라 조건이 다르고 거주요건은 다를 수 있습니다.

 

양도소득 과세방식은 <양도소득세 = [(양도가액 – 취득가액 – 필요경비) – 기본공제(250만 원)] X 세율>로 부과가 됩니다. 세율은 기본세율 6~45%가 부과되며, 미등기이거나 1년 미만 보유 주택에 대해 70% 과세가 부과됩니다. 또한, 조정 지역 내 2주택자와 3주택 이상 보유자에게는 세율이 20~30%가 추가되는 처벌적 세금이 부과되기도 합니다. 토지와 일반 건물의 경우에도 기본 세율은 6~45%가 부과가 되나, 보유기간에 따라 40~70%의 세율이 적용됩니다.

 

양도소득세는 부동산, 주식, 분양권 등 자산을 양도하여 발생한 이익에 대해 부과되는 세금으로, 정확한 신고와 납부가 매우 중요합니다. 정부 정책에 따라 가장 많이 변경이 되는 세금으로, 자금 계획을 철저히 세우기 위해서는 부동산 거래 전 세무사와 같은 전문가와 충분한 상담 후 양도해야 하는 것이 좋은 방법입니다.

 

부동산 관련 4대 세금을 정리하며

부동산을 보유하고 거래하는 과정에서 납세자는 다양한 세금을 마주하게 됩니다. 앞서 살펴본 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 대표적이며, 각각의 세금은 과세 시점과 목적, 세율, 납세 방식이 다릅니다. 지금까지 이 네 가지 세금의 핵심을 정리한 내용을 다루었습니다.

 

세금을 미납하게 되면 가산세가 추가로 부과되고, 납부를 지연하게 된다면 강제추징까지 진행되어 끝까지 쫓아오는 무시무시한 세금입니다. 신고를 누락하거나 지연할 경우 가산세가 부과되며, 반대로 납부를 지연했다고 하더라도 일정 기간 내 자진 신고 또는 수정 신고를 하면 일부 감면 혜택을 받을 수도 있습니다. 그렇기에 신고를 하지 않거나(무신고), 과소 신고할 경우, 10%~80%의 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

다만, 앞서 얘기한 바와 같이 기한 후 신고나 수정신고를 통해 일정 기간 내 자진 신고하면 최대 90%까지 가산세 감면이 가능합니다. 또한, 납부 지연 시에는 하루당 약 0.022%의 이자가 발생하므로, 신고와 납부 모두 기한을 철저히 지키는 것이 중요합니다.

 

부동산 관련 세금은 단순히 세율만이 아니라, 보유 기간, 주택 수, 지역, 공시가격, 용도, 신고 시점 등 다양한 요소에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 따라서 부동산을 취득, 보유, 양도하는 전 과정에서 세금 구조를 충분히 이해하고, 사전에 전략적으로 준비하는 것이 중요합니다.

 

정확한 세무 계획은 불필요한 세금 부담을 줄이고 법적 리스크를 예방하는 가장 효과적인 방법입니다. 필요하다면 전문가의 도움을 받아 사전 진단과 절세 전략을 수립하는 것도 좋은 선택입니다. 독자 여러분도 부동산에 대해 취득 및 양도 시 절세 전략을 잘 수립하여 거주와 투자의 두 마리 토끼를 잡기를 기원합니다.

 

다사다난했던 2025년이 저물어 갑니다. 2026년에는 계획한 모든 일들이 순조롭게 이루어지길 바랍니다. 늘 건강하고 행복하세요! (^_^)

 

부동산 세금

 

📌 취득세(+등기등록세) : 부동산을 ‘살 때’ 내는 지방세

- 부동산을 취득하는 시점에 60일 이내에 신고 및 납부

 

📌 재산세 : 부동산을 ‘가지고 있을 때’ 내는 지방세

- 매년 6월 1일 기준으로 7월과 9월에 고지 및 납부하는 세금

 

📌 종합부동산세 : 고가 부동산 보유자에게 ‘추가로’ 부과되는 국세

- 매년 6월 1일 기준으로 12월에 고지 및 납부하는 세금

 

📌 양도소득세 : 부동산을 ‘팔 때’ 내는 국세

- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고 및 납부

- 다음 해 5월 확정신고(수정사항 없을 시 생략 가능)

 

※ 사진출처 : 생성형 AI 이미지

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.