[부동산 랩] 공인중개사 되는 법? 공인중개사 자격 취득과 전망

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 가을의 끝자락, 겨울이 다가오는 11월입니다. 갑작스럽게도 날이 몹시 쌀쌀하네요. 환절기 건강에 유의하시고 변화의 계절 속에서 마음은 여유를 가지며 보내시길 바랍니다.

 

부동산에 관심을 갖기 시작한 분들 사이에서 가장 많이 듣는 질문이 있습니다. “공인중개사 자격증은 요즘도 따는 사람이 많나요?” 또는 “시험이 어렵나요?” 단순히 “네, 아니오.”로 답할 수 있는 자격은 아니라고 생각합니다. 요즘의 공인중개사는 단순한 중개를 넘어 부동산 산업 전체를 이해하고 움직일 수 있는 전문인입니다.

 

필자도 자격을 취득한 지 어느덧 3년이 되어 가는데요, 여전히 배워야 하는 광범위한 산업이고 정책 변화에 따라 시장을 이해하고 고객과 소통할 수 있어야 하는데 부족한 수준이라고 생각되네요. 그래도 이 자격의 활용이 정년이 없다는 것은 매우 큰 메리트인데요, 필자도 독자 여러분들과 이렇게 소통하는 작은 한 걸음 한 걸음의 경험으로 언젠가 전문적으로 활동할 수 있는 날이 오지 않을까 생각합니다. 오늘은 여러분께 공인중개사 자격이란 무엇인지, 그 역사와 시험 구조, 전망까지 실질적인 정보와 함께 자세히 확인해 보려고 합니다.

 

공인중개사 시험일정

2025년 10월 25일, 제36회 공인중개사 시험이 시행되었습니다. 공인중개사 시험은 매년 1회 10월 마지막 주에 시행되고 있습니다. 공인중개사 시험은 매년 20만 명 가까이 응시하고 매년 응시자가 증가하고 있지만, 반면 합격자는 줄어들고 있습니다. 응시자와 합격자 수에 대해 단순 비교 시 2021년 8:1, 22년 9:1, 23년 10:1의 경쟁률로 확인되었습니다. 그래서 공인중개사 자격시험을 ‘어른들의 수능’이라고 일컫기도 합니다.

불확실한 미래에 대비하려는 수요가 증가하면서 지원자는 더 늘어나는 추세로 볼 수 있습니다. 공인중개사 시험에 응시하고자 한다면, 고시급 경쟁률과 견줄 만큼 진지한 준비와 전략이 필요하겠습니다. 시험 응시자는 40~60대 중장년층이 은퇴 후 제2의 인생을 위해 도전하는 사례가 많으며, 프리랜서나 자영업자들이 부업이나 자산 관리 목적으로 취득하기도 합니다.

하지만 시험 자체가 쉽지 않기에 매년 수십만 명이 도전하지만, 합격률은 10~15% 수준입니다. 그래도 꾸준히 공부하고 전략적으로 접근한다면 누구에게나 열려 있는 기회이기도 합니다. 이렇듯 공인중개사 자격은 누구나 도전할 수 있으며, 학력, 나이, 경력 등 제한이 없이 소유할 수 있는 자격증 중 하나로 꼽힙니다.

 

공인중개사, 개업 공인중개사, 소속 공인중개사, 중개 보조원

공인중개사 자격의 이해를 위해서는 네 가지의 구분을 이해할 수 있어야 합니다.

일반적으로 공인중개사는 부동산 거래를 중개할 수 있는 국가 자격증을 보유한 사람을 일컫습니다. 가장 큰 특징은 자격증만으로는 개업이나 중개 활동을 바로 할 수는 없습니다. 즉, 자격 시험을 합격한 사람을 공인중개사라고 볼 수 있습니다. 우리가 일반적으로 부동산이라는 사무소에서 만나는 사람은 개업 공인중개사, 소속 공인중개사, 중개 보조원입니다.

공인중개사 자격증을 보유하고 실무교육 등 일정한 조건을 갖추어 중개사무소를 개설 등록한 사람을 ‘개업 공인중개사’라고 합니다. 실제로 사업자 등록을 하고 법적으로 중개사무소를 운영하고 중개행위를 하는 주체로 볼 수 있습니다.

‘소속 공인중개사’는 말뜻과 같이 개업 공인중개사에 소속되어 근무하는 공인중개사입니다. 자격증을 취득하고 중개와 관련된 실무업무를 보지만, 사업자로 보지는 않는 전문가로서 개업 공인중개사의 직원으로 볼 수 있습니다.

마지막으로 부동산 사무소에는 ‘중개 보조원’이 있습니다. 이 사람은 무자격자로 공인중개사에 해당하지 않습니다. 하지만 자격증 없이도 중개사무소에서 상담이나 안내, 서류작성 등 단순 보조 업무를 보조하는 사람을 일컫습니다. 실무 현장에서는 대개 실장님, 이사님, 매니저님 등의 직함으로 불립니다. 이들은 법적으로는 계약체결이나 중개 행위는 불가합니다. 그럼에도 현장에서는 중개 활동하는 사람이 다소 있기에 부동산 계약 시에는 주의를 필요로 합니다. 최근 법률 개정으로 중개사무소에서는 자격 여부를 확인하는 행위가 의무적으로 시행되고 있으니, 소개 시에 중개 보조원이라면 자격증은 없는 현장 전문가 정도로 인지하면 되겠습니다.

 

공인중개사의 역사

공인중개사 제도는 1983년 「공인중개사법」이 제정되면서 도입되었습니다. 이전에는 중개업에 대한 자격 요건이 없이 ‘복덕방’이라는 명칭으로 운영이 되었는데요, 복덕방이라는 명칭은 복덕방은 ‘복(福)과 덕(德)을 나누는 장소’라는 좋은 의미의 한자어로, 현재의 부동산 중개업소를 일상적으로 부르던 말입니다. 현재는 법적 명칭은 아니지만 여전히 친숙한 표현으로 남아 있습니다.

1980년대부터는 부동산 개발이 활성화되면서 부동산 거래 질서를 정립하고 소비자 보호를 강화하기 위해 공인된 중개인의 필요성이 제기되었고, 국가 자격증 제도가 생겨났습니다. 공인중개사의 역사는 대한민국의 부동산 거래 질서 확립과 전문성 강화의 흐름과 함께 시작되었습니다. 단순히 자격 제도의 도입이 아니라, 국가가 부동산 거래를 제도적으로 통제하고 보호하려는 배경에서 탄생한 제도입니다. 1985년에 제1회 공인중개사 시험이 시행되었고, 여러 번의 시험 제도가 변경되면서 현재는 매년 1회의 정기시험 실시되고 있습니다.

공인중개사는 1983년 제도 도입 이후, 전문성 투명성 고객 보호를 목적으로 지속적으로 발전해왔습니다. 특히 중개실무, 세법, 공법 등 전문성이 강화되고 중개보수 개편, 허위매물 규제, 부동산 플랫폼 규제 등 정책적 대응 등 현재는 디지털화된 중개환경에 적응하고, 자산관리와 투자 컨설팅까지 아우르는 직업군으로 확대되고 있습니다.

 

공인중개사 자격 시험 응시

공인중개사 시험은 1차와 2차로 나뉘며, 총 다섯 과목을 공부해야 합니다. 1차 시험과 2차 시험이 모두 같은 날 시행됩니다. 오전에 1차, 오후에 2차 시험이 응시되는데요. 동차 시험을 도전하는 사례가 많습니다.

1차 시험에 합격한 사람은 그 다음 해의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제받을 수 있습니다. 즉, 2년 안에 반드시 2차까지 합격해야 자격을 취득할 수 있습니다. 1차만 합격한 상태에서는 공인중개사 자격증 발급이 되지 않으며, 중개사무소 개설이나 중개 실무에도 참여할 수 없습니다.

만약, 1차 합격 후 2년차에 2차 시험 응시에서 불합격한다면, 다시 1차부터 응시해야만 자격을 취득할 수 있습니다. 또한, 동차 시험 응시 후 1차에서 불합격하고 2차에서 합격하게 된 경우, 이 인원도 합격으로 보지 않으며, 시험 면제 대상도 포함되지 않습니다. 1차 시험부터 합격 후 2차 시험을 합격하였을 때 자격시험을 최종 합격한 것으로 볼 수 있습니다. 시험은 매년 10월 마지막 토요일에 응시할 수 있으며 하루에 1차와 2차 연속 시행이 가능하므로 전략적인 응시가 필요합니다.

 

공인중개사 자격 시험 전략

1차 시험은 기초법률 중심으로 부동산학개론, 민법 및 민사특별법으로 구성되어 있습니다. 부동산에 기본이 되는 학개론 과목으로 일반론, 경제론, 시장론 등으로 다방면의 지식을 요구합니다. 특히 암기 위주도 많으며, 계산 문제도 20% 내외로 출제가 되고 있어 다양한 공식을 적용할 수 있는 수학적 사고 능력도 갖추어야 합니다.

민법 및 민사특별법에서는 부동산 거래와 계약에 필수적으로 적용되는 민법의 기초 개념을 다룹니다. 주요 내용으로는 계약법, 물권법, 점유·소유권, 법률행위, 제한능력자, 대리권등에 대해 사례를 적용하여 이해하고, 민사특별법은 주로 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 등 부동산 실무에 가까운 특별 규정을 해석할 수 있어야 합니다. 생소한 용어와 다양한 학습방식으로 각 과목은 암기와 이해를 모두 요구하며, 법률적 사고력이 중요합니다.

2차 시험은 실무와 세부법률을 중심으로 공인중개사법 및 실무와 부동산공법, 부동산공시법과 세법으로 구성되어 있습니다.

공인중개사법 및 실무과목은 공인중개사 업무의 법적 근거와 실무절차를 다루는 과목으로 법령 조문 중심 학습을 하게 됩니다. 많은 수험생들이 고득점을 노릴 수 있는 과목으로 분류되어 기출 반복과 키워드 중심 암기가 핵심 전략입니다.

부동산공법과목은 국토계획법, 건축법, 주택법령을 중심으로 국토, 도시, 건축, 개발, 주택 등 부동산 개발·이용 관련 공법 중심 과목으로 분량이 방대하며, 각 법령간에 혼선이 많아 정리 능력이 매우 중요 합니다. 가장 어렵고 시간이 많이 드는 과목 중 하나로 지문 속 키워드 판별 능력을 키워야 합니다. 고난이도 변별력을 주는 핵심 과목이라 반드시 대비를 철저히 해야만 합니다.

부동산 공시법과 세법은 한 과목으로 함께 구성되어 있으며, 공시법 과목은 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률과 부동산등기법을 토대로 부동산의 등기와 등록, 토지·건물의 조사 및 공시에 관한 법률 내용입니다. 부동산세법은 부동산의 취득·보유·양도에 따른 세금 관련 법령으로서 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 등록면허세 등의 세금과 관련된 내용입니다. 과목 자체는 복잡하지만 실생활과 밀접한 과목이라 익숙해지면 흥미도가 생길 수 있습니다. 세법에서도 계산 문제가 나오기에 시험 시간을 잘 관리할 수 있다면 고득점도 가능할 수 있습니다.

합격 기준은 각 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상입니다. 1차와 2차 구분되어 있어 전략적으로 합격 전략을 꾸린다면 부동산학개론에서 70점 민법에서 50점을 이상을 목표로 한다면 1차 시험 평균 60점으로 합격하게 됩니다. 2차에서는 공인중개사법 70점, 공법 50점, 세법 60점 전략으로 목표를 가지고 학습한다면 2차 시험 평균 60점으로 합격할 수 있습니다.

 

공인중개사 시험 합격 이후

공인중개사 자격증 시험 공부 기간에는 수험생과 같은 생활을 지속하기에 공인중개사 자격을 취득하게 되면 매우 뿌듯하고 행복한 시간을 느낄 수 있습니다. 하지만, 자격 취득 이후가 더 중요합니다. 공인중개사 공부는 일상생활에서도 보다 많은 정보를 활용할 수 있어 부동산 활동에 도움이 되는 건 사실이지만, 단순히 경험을 위해 취득하기에는 많은 시간과 노력이 소요됩니다.

언론보도에 따르면, 전체 자격 보유자의 약 80% 이상이 사실상 중개사무소를 운영하지 않거나 활동을 멈춘 상태로 해석되는 수치들이 자주 제시되고 있습니다. 자격은 있지만 개업이나 활동은 하지 않는 상태를 가리키는 ‘장롱면허’라는 표현이 매체에서 자주 등장하는 것이 이 통계적 맥락을 반영하는 것입니다.

특히, 최근 개업 공인중개사 수가 4년 만에 최소를 기록했다는 기사도 있습니다. 부동산 경기 침체로 인해 자격증만 가지고 수입을 낼 수 없다는 것이지요. 또한, 자격을 취득한 이후에도 자기개발을 꾸준히 해야 합니다. 부동산과 관련된 관련 법령들은 수시로 정책적인 이슈로 변화를 거듭하고 있습니다. 그럼에도 자기개발을 하지 않는다면 합격한 시점의 부동산 법률 지식에서 멈출 수 있습니다. 그렇기에 국가는 공인중개사들의 실무역량을 강화하기 위해 실무교육을 의무화하고 있으며, 2년마다 연수교육을 하도록 강화되고 있습니다.

지금까지 살펴본 공인중개사는 제도 이상의 의미로서 부동산 중개업계의 구조적 변화와 시장 환경의 도전을 반영하며, 실무역량 강화와 제도개선의 필요성을 시사합니다. 따라서 공인중개사 자격 취득은 끝이 아닌 시작이며, 꾸준한 전문성 함양과 현장 경험이 더욱 중요해지고 있습니다. 디지털화된 부동산 플랫폼의 중개환경에서 자산관리와 투자컨설팅까지 아우르는 시스템에 대한 역량을 갖추어야 진정한 부동산 전문가로서의 가치가 완성될 것입니다.

공인중개사 시험에 도전하고자 한다면, 이 글이 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 지금부터 1년간 꾸준히 노력한다면 누구나 충분히 합격할 수 있으니, 자신감을 갖고 도전해보세요.

 

📌 공인중개사 자격 시험

✔️ 매년 1회 시험 실시 (10월 마지막 주 토요일)

✔️ 1차와 2차로 나뉘며 하루에 1차와 2차 연속 시행

✔️ 1차 합격자는 다음해 시험 응시 시 1차 면제가 적용

✔️ 1차 과목 : 부동산학개론, 민법 및 민사특별법

✔️ 2차 과목 : 공인중개사법 및 실무, 부동산 공법, 부동산 공시법 및 세법

✔️ 합격 기준 : 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상

 

※ 사진출처 : 생성형 AI 이미지

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.