[부동산 랩] 남의 땅을 오래 쓰면 내 땅이 될 수 있다?

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 가을 맞이 계획은 잘 세우셨는지요? 풍요로운 하루하루 보내시기 바랍니다.

 

오늘은 부동산 용어 중에 ‘점유시효취득’에 대해 알아보려고 합니다. 오늘 주제로 제시한 “남의 땅을 오래 쓰면 내 땅이 될 수 있다?”는 사실입니다. 대한민국 민법 제245조에 따르는 규정으로써, 이에 합당한 제시한 요건을 갖추면 소유권을 가져오는 무시무시한 조항입니다.

 

가끔 뉴스를 보면 점유시효취득에 대한 소송에 관련된 내용을 볼 수 있는데요, 과연 어떤 내용으로 서로 다툼이 있는 건지, 법률적으로는 어떤 내용인지, 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

점유시효취득, 부동산 법의 숨은 규칙

만약 내가 20년 넘게 농사 지은 밭이 있다고 할 때, 법적으로 내 땅이 될 수 있을까요? 실제 법적으로 내 땅으로 인정되는 경우가 발생되었는데요. 이것이 바로 ‘점유시효취득’ 제도입니다. 생소하기도 하지만 부동산에 대해 공부하시는 분이라면 중요한 법률 개념으로 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 설명드릴 수 있도록 하겠습니다.

 

점유시효취득은 말 그대로 오랜 시간 그 땅에 대해 점유 및 사용을 하면 정해진 시효가 되면 소유권을 취득하게 되는 제도입니다. 이는 대한민국 민법 제245조의 법률 조항에 의거합니다.

 

민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

법률적 민법에서는 위 두 가지의 경우로 표시하고 있습니다. 등기가 되어 있지 않는 부동산과 등기가 되어 있는 부동산으로 요건이 다르게 표시되어 있습니다. 일반적인 점유시효취득으로서, ‘자주점유’를 20년간 유지한 자가 등기를 함으로서 부동산 소유권을 취득할 수 있도록 하게 되어 있습니다. 또한, 등기된 소유자인 경우에는 선의 및 무과실로 10년간 점유한 경우로, 보다 짧은 기간을 인정하여 점유한 경우에 그 시기가 지나면 예외적 규정으로 소유권을 인정하는 경우로 한정하고 있습니다.

 

점유시효취득, 평온 공연하게

앞서 소개한 민법상 1항에 의거하여 자주점유를 20년 이상 다음 조건을 충족하면 소유권을 취득할 수 있습니다. 여기서 ‘자주점유’란 남의 허락 없이 내 것처럼 사용하는 것을 말합니다. 이는 20년간 평온하고 공개적인 자주점유여야 합니다. 즉, 몰래 남의 땅을 사용한 게 아니라 모르고 사용했고 누구나 알 수 있게 사용했어야 하는 것입니다.

 

반대로 ‘타주점유’는 남의 허락을 받고 사용하는 것입니다. 즉, 임대차 계약으로 빌려 쓰는 것이 타주점유입니다. 예를 들어, 갑돌이가 땅의 주인이었지만 실제 사용자가 을순이라고 할 때 옆집, 뒷집, 앞집, 주변 누구가 보더라도 ‘저 땅의 사용자는 을순이 것이다’라고 인지할 정도로 자유롭게 사용하는 것을 말합니다. 이때 을순이는 그 땅이 갑돌이의 땅이었다는 것을 몰랐어야 하며 20년 동안 그렇게 사용하면서 토지세 등의 세금을 납부하고 경작이나 건물 관리등 보수 관리하면서 사실적인 지배력을 행사하고 있다면 이 땅에 대해서는 누가 보더라도 갑돌이의 존재는 보이지 않을 것입니다. 이 경우 법원은 을순이가 이 땅의 주인이라고 인정하게 됩니다. 을순이의 입장에서는 그동안 노고에 대한 보상이 될 것입니다.

 

이번에는 법률 사례입니다. K는 1985년부터 경계가 불분명한 밭을 경작해 왔습니다. 세금도 직접 납부하고 주변 사람들도 모두 K가 그 땅의 주인으로 알고 있었습니다. 사실 그 밭은 L의 소유였으나 L의 사망 후 제대로 상속이 이루어지지 않았습니다. L의 자녀들은 2017년 땅의 소유권을 주장했고, K는 30여년간 직접 사용을 근거로 점유시효취득을 주장하며 소유권이전등기 청구소송을 제기했습니다. 법원은 점유시효취득을 인정했고 K에게 소유권이전등기가 진행되었습니다.

 

즉, 단순히 오래 사용했다는 것이 아니라 모두가 알만 한 공개성과 내 것처럼 아끼며 관리 자주점유가 있었다는 것이 핵심입니다. 대법원 2017. 9. 7. 선고 2017다228342 판결에 따르면, 20년간 타인의 토지를 점유한 사안에서, 자신의 토지인 줄 알고 점유했다는 사안에서, 그 점유가 소유의 의사로 이루어졌다고 인정해 점유취득시효를 인정한 사례입니다.

 

점유시효취득, 내 땅 지키기

여러분이 을순이가 아닌 갑돌이라고 생각해 봅시다. 갑돌이의 입장에서는 그냥 눈앞에서 땅을 뺏겨버리게 되는 상황이 되게 되지요. 일반적인 사람이라면, 내 땅을 20년간 무단으로 사용했는데 그 땅을 을순이에게 내어줄 수는 없겠지요? 땅을 가지고 있던 갑돌이의 천지개벽 같은 소식을 수긍할 수 있을까요? 그렇다면 내 땅은 어떻게 지킬 수 있을까요?

 

답은 간단합니다. 갑돌이는 권리를 행사하기만 하면 됩니다. 을순이가 땅을 20년간 평온 공연하게 사용할 수 없도록 하면 되겠지요. 을순이가 일정기간 사용 중에 갑돌이가 전문가와 함께 땅을 실측하고 ‘여기부터는 제 땅이 맞습니다’라고 소유권을 주장했다고 합시다. 외부 시선은 저 땅에 갑질을 한다라고 생각할 수도 있겠지만, 법률적으로 서류와 측량을 통해 땅의 주인을 확인할 수 있게 되었습니다.

땅의 주인이 갑돌이로 확인되었다면 이제 을순이에게서 땅을 받아낼 수도 있으며, 앞으로 사용시 임차료를 요청할 수도 있습니다. 또는, 관용을 베풀고 싶다면 ‘땅은 그냥 쓰셔도 됩니다. 다만 10년 단위로 사용승낙서 또는 임대차계약서를 작성하고 계속 사용하실 수 있도록 승낙해주겠습니다.’라는 내용으로 내 땅을 지킬 수 있습니다.

 

이번에도 법률 사례입니다. A와 B는 친구 사이로, 1970년 A가 가지고 있던 땅을 B에게 무상으로 사용하도록 허락해주었습니다. 1985년 A는 세상을 떠나고 A의 자녀 C가 땅의 주인이 되었습니다. C는 B를 아버지 같은 분으로 모시고 있었으나, 토지에 대한 부분은 명확해야 한다고 생각해 B와 무상사용승낙서에 대한 서류작성을 진행했습니다. 어느덧 시대가 지나 1997년 B도 생을 마감했고, B의 자녀 D는 아버지가 오랜 기간 일군 땅이라며 C에게 점유시효취득을 주장했습니다. 하지만 법원은 무상사용승낙서를 서류를 근거로 점유시효취득을 불인정했고, 최종 C의 소유권을 인정했습니다.

이 내용과 같이 단순한 사용권리에 담긴 종이 한 장에 따라 결과는 천지 차이입니다. 첫 번째 사례에서도 이와 같은 서류를 준비했다면 L은 소유권을 유지할 수 있었을 것입니다.

 

대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 “점유자가 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단으로 점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사로 점유했다는 추정은 깨어진다.’고 판시했습니다.

 

법원은 점유시효취득에서는 자주점유인가 타주점유인가를 중요하게 확인합니다. 사용승낙서나 임대차계약이 있는 상황이라면 원 주인에게 소유권을 인정하게 됩니다. 독일의 법학자 루돌프 폰 예링이 표현한 격언으로 “권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.”는 말이 있습니다. 자기의 권리는 직접 표현할 수 있어야 국가가 보호해줄 수 있는 것입니다.

 

점유시효취득, 정리하며

점유시효취득은 혼란했던 대한민국사에 불가피했던 부동산 법률입니다. 일제강점기와 6.25전쟁 등을 겪으며, 사실상 전산이 아닌 문서로만 관리하던 시대에는 네 땅 내 땅에 대한 확인이 어려운 시대였습니다. 땅의 소유권이라는 개념도 생소한 시대였기에, 그냥 아무도 사용하지 않는 곳이라면 생존을 위해 그 땅을 내 땅처럼 생각하고 집을 짓고 (당시에는 무허가) 일궈온 분들을 위해 생겨난 제도입니다.

 

이처럼 현재 시대에는 부동산 소유권을 둘러싼 숨은 법적 권리를 위해 복잡한 요건과 분쟁이 발생합니다. 점유시효취득을 인정받으려면 법원에 소유권이전등기청구 소송을 제기해 입증하고 승소해야 합니다. 단순히 오래 썼다고 내 땅이 아니라 법으로 인정받아야 한다는 것이지요.

 

특히, 공유지에 해당하는 국가 땅은 원칙적으로 점유시효취득이 인정되지 않습니다. 대표적인 예, 서울의 대표적인 부촌인 압구정 현대아파트가 대표적인 사례입니다. 재건축 조합은 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈하고자 소유자들과 의견을 모아 재건축을 추진했으나, 아파트 부지의 일부 필지의 소유권이 서울시가 가지고 있다는 사실을 알게 되었습니다.

현재 조합은 점유취득시효를 인정하기 위한 소송을 진행 중입니다. 따라서 이 구역은 토지 소유권의 향방에 따라 재건축의 진행 여부가 결정될 수 있게 되었습니다. 현재는 원칙적으로 공유지를 점유시효취득을 인정해줄 수 없다는 입장과 최초 분양 당시 누락된 토지로 보아야 한다가 대립하고 있어 소송결과가 궁금한 사례입니다.

 

또한, 요즘은 ‘조상 땅 찾기’라는 땅의 소유권리를 찾아주는 행정제도도 있습니다. 과거의 수기로 된 토지대장을 지적정보센터의 전산자료를 옮겨 놓은 것을 토대로, 조상의 직계가족이 증명된다면 상속토지 대상으로 확인하기도 합니다. 앰코인스토리 독자 여러분께서도 혹시나 조상님이 남겨주신 땅이 있을지 모르니 한번 찾아보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

📌점유 시효 취득

- 자주점유 + 20년 이상 → 소유권 취득 가능

- 평온하고 공개적인 점유 몰래 쓰는 게 아니라 누구나 알 수 있게 사용해야 함

- 자주점유 내 땅이라는 의사로 사용해야 함 (세금 납부, 관리 등)

- 20년 이상 계속 점유 중간에 끊기면 인정되지 않음

- 사실상 지배력 유지 울타리 설치, 경작, 건물 관리 등 실질적 사용이 필요함

 

※ 사진출처 : 생성형 AI 이미지

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.