[부동산 랩] 2027년 부동산 세제 개편안

안녕하세요, 앰코인스토리 독자 여러분! 9월은 한 해의 계획을 다시 점검하고 남은 시간을 준비하는 달입니다. 선선해진 바람만큼 부동산 시장을 바라보는 시선도 조금은 차분해질 때입니다. 특히, 올해는 2027년부터 단계적으로 적용될 ‘부동산 세제 개편안’에 관심이 쏠리고 있습니다. 집이 없는 무주택자, 실거주 1주택자, 부동산 투자를 시작한 2주택자에게 미치는 영향은 각각 다릅니다. 이번 호에서는 2026년도 발표된 2027년 부동산 세제 개편안에 따른 복잡한 세금 이야기를 각각의 집 상황에 맞춰 쉽게 풀어보겠습니다.

 

“집 한 채면 괜찮다?” 2026년, 부동산 세제 개편안이 던진 새로운 질문

집을 가지고 있으면 세금이 얼마나 나올까요? 오래 보유하면 나중에 세금을 덜 낼 수 있을까요? 집이 두 채라면 언제 파는 것이 유리할까요?

 

부동산 세금은 어렵습니다. 종합부동산세, 양도소득세, 기본공제, 공정 시장 가액 비율처럼 일상에서 거의 사용하지 않는 용어가 한꺼번에 등장하기 때문입니다. 하지만 2026년 8월 3일 정부가 발표한 부동산 세제 개편안은 복잡한 숫자보다 먼저 한 가지 방향을 이해해야 합니다.

 

앞으로는 집을 몇 채 가졌는가 뿐 아니라, 그 집에 실제로 살고 있는가를 더 중요하게 보겠다는 것입니다. 실제로 거주하는 한 채는 보호하고, 거주하지 않는 주택이나 여러 채의 주택에는 세제 혜택을 줄이겠다는 방향입니다. 다만 다주택자가 주택을 정리할 수 있도록 2027년과 2028년에는 양도소득세 부담을 일부 낮추는 출구도 함께 방향을 제시했습니다.

 

단, 이번 개편안은 아직 국회를 통과한 확정 세법이 아닙니다. 아래 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안을 기준으로 설명하며, 국회 심의 과정에서 세제부담 방향이나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.

 

집을 가지고만 있어도 내는 세금은 종부세부터 달라진다

부동산 관련 세금은 크게 세 단계에서 발생합니다. 집을 살 때는 취득세를 내고, 보유하는 동안에는 재산세와 경우에 따라 종합부동산세를 냅니다. 그리고 집을 팔아 이익이 생기면 양도소득세를 낼 수 있습니다. 이번 개편의 중심은 집을 가지고 있을 때 내는 종합부동산세, 그리고 집을 팔 때 내는 양도소득세입니다.

 

종부세는 모든 주택 소유자가 내는 세금은 아닙니다. 보유한 주택의 공시가격이 일정 기준을 넘을 때 부과됩니다. 여기서 초보자가 가장 먼저 기억해야 하는 것이 있습니다. 종부세는 일반적인 매매가격이 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다.

 

공시가격은 정부가 매년 주택별로 정하는 공식가격입니다. 일반적으로 실제 거래가격보다 낮지만, 지역과 주택에 따라 차이가 있습니다. “나는 집이 한 채인데 괜찮겠지?”라고 생각했겠지만 이제는 거주 여부를 따져야 합니다. 지금까지는 ‘1세대 1주택’이라는 사실 자체가 중요했습니다. 하지만 개편안이 시행되면 집이 한 채라고 해서 모두 같은 대우를 받는 것은 아닙니다.

 

정부안에서는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 나눕니다.

✔️ 자신이 소유한 한 채에 실제로 거주하면 공시가격 14억 원

✔️ 한 채를 소유하고 있지만 해당 주택에 거주하지 않으면 9억 원

 

현재 1세대 1주택자에게 적용되는 12억 원 공제를 실제 거주자는 14억 원으로 높이고, 비거주자는 9억 원으로 낮추는 것입니다. 기본공제는 쉽게 말해 ‘이 금액까지는 빼고 계산하겠다.’는 의미입니다.

 

예를 들어, 공시가격이 13억 원인 아파트 한 채를 소유하고 그 집에 실제로 거주한다면, 정부안의 14억 원 기본공제 범위 안에 들어가 종부세가 부과되지 않을 가능성이 높습니다. 반대로, 똑같은 공시가격 13억 원짜리 아파트를 세입자에게 임대하고 자신은 다른 곳에 거주한다면 상황이 달라집니다. 기본공제가 9억 원으로 낮아지기 때문에 종부세 계산 대상이 될 수 있습니다.

 

결국, 앞으로는 다음 질문이 중요해집니다. 집이 몇 채인가보다, 내가 소유한 집에 실제로 살고 있는가가 중요한 것입니다.

공시가격 14억 원이면 시세도 14억 원일까?

그렇지 않습니다. 정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명하고 있습니다. 다만 이것은 대략적인 환산입니다. 실제로는 지역, 주택 유형, 공시가격 현실화율에 따라 차이가 있으므로 자신의 주택은 공시가격을 따로 확인해야 합니다. 따라서 ‘시세 14억 원까지 종부세가 없다.’라고 이해하면 잘못입니다.

 

정확한 표현은 정부안 기준으로 실제 거주하는 1세대 1주택자는 공시가격 14억 원까지 종부세 기본공제를 적용받습니다. 자신의 주택 공시가격은 부동산 공시 가격 알리미 등을 통해 확인할 수 있습니다.

기본공제가 늘었다고 종부세가 반드시 줄어드는 것은 아니다

실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어나기 때문에 유리해 보입니다. 하지만 이것만 보고 세금이 무조건 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.

 

종부세 과세표준은 대략 다음과 같은 방식으로 계산합니다.

✔️ 종부세 과세표준 = 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액 X 공정시장가액비율

 

공정시장가액비율은 공제 후 남은 금액 중 어느 정도를 실제 과세표준으로 사용할지를 정하는 비율입니다. 비율이 높아지면 세금을 계산하는 대상 금액도 커집니다.

 

정부안은 현재 60%인 공정시장가액비율을 2027년부터 일반적으로 70%로 높이고, 3주택 이상 보유자와 조정 대상지역 주택 보유자에게는 2028년부터 80%를 적용하는 방향입니다. 따라서 실거주 1주택자는 기본공제 확대 덕분에 유리할 수 있지만, 가격이 매우 높은 주택은 공정시장가액비율과 세율 변화까지 함께 계산해야 합니다.

 

쉽게 정리하면 이렇습니다.

✔️ 공시가격 14억 원 이하 실거주 1주택자는 상대적으로 유리함

✔️ 비거주 1주택자는 기본공제 축소로 불리함

✔️ 여러 채를 보유하거나 주택 총가액이 높으면 부담이 증가할 가능성

✔️ 초고가 실거주 1주택자는 기본공제만 보고 판단하기 어려움

 

오랫동안 집을 가지고 있으면 양도세를 많이 줄일 수 있을까?

집을 팔아 차익이 발생하면 양도소득세를 낼 수 있습니다. 이때 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 이름은 어렵지만 개념은 간단합니다. 오랫동안 보유하고 거주했다면 양도차익의 일부를 빼고 세금을 계산해 주는 제도입니다.

 

현행 제도에서는 일정 요건을 갖춘 고가 1세대 1주택자에게 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%를 적용해 최대 80%까지 공제합니다. 예를 들어, 10년 보유하고 10년 거주했다면 보유 40%와 거주 40%를 합쳐 최대 80% 공제를 적용 받을 수 있는 구조입니다.

 

그런데 이번 개편안은 이 기준을 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮깁니다. 2027년에는 현행 구조를 유지하고, 2028년에는 보유공제를 줄이는 대신 거주공제를 늘립니다. 2029년부터는 보유공제를 없애고 실제 거주기간 공제에 대해서만 연 8%, 최대 공제율 80%를 적용할 예정입니다.

10년 보유했지만 2년만 살았다면 어떻게 될까?

이번 개편안의 영향을 가장 쉽게 이해할 수 있는 사례입니다. 어떤 사람이 집을 10년 동안 소유했지만 대부분 임대하고 자신은 2년만 거주했다고 가정해 보겠습니다. 현재 제도에서는 10년 동안 보유했다는 사실만으로도 상당한 공제를 받을 수 있습니다. 하지만 2029년 이후 정부안이 그대로 시행되면 보유기간 공제가 없어지고 거주기간만 인정됩니다.

 

거주기간이 2년이라면 개념상 다음과 같이 계산됩니다.

✔️ 거주기간 2년 X 1년당 8% = 거주공제율 16%

 

반대로, 같은 주택에 10년 동안 실제로 거주했다면 연 8%씩 최대 80%에 도달할 수 있습니다. 따라서 2029년 이후에는 단순히 ‘10년 보유했으니 최대 공제를 받겠지?’라고 생각해서는 안 됩니다. 얼마나 오래 소유했는지가 아니라, 얼마나 오래 실제로 살았는지가 핵심이 됩니다.

오래 산 실거주 1주택자에게는 추가 혜택도 있다

정부안은 장기간 실제 거주한 1주택자를 별도로 우대합니다. 다음 조건을 모두 충족하면 양도소득 기본공제가 확대될 예정입니다.

✔️ 1세대 1주택

✔️ 10년 이상 실제 거주

✔️ 양도가액 30억 원 이하

 

현재 연 250만 원인 양도소득 기본공제를 연 2,500만 원으로 확대하는 내용입니다. 정부안 기준으로 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정입니다. 여기서 기본공제는 앞서 설명한 장기거주공제와 별개의 제도입니다. 다만, 공동명의, 지분 양도, 실제 거주기간과 1세대 1주택 여부에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.

 

집이 두 채라면 2027년에 팔아야 할까?

2주택 투자자에게 가장 관심이 큰 부분입니다. 현재 조정 대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본 양도세율에 추가세율이 붙을 수 있습니다. 정부안은 다주택자가 주택을 정리할 수 있도록 2027년과 2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 방안을 담았습니다.

✔️ 2주택자, 기본세율 +20%p / 27년+5%p / 28년+10%p / 29년+20%p

✔️ 3주택 이상, 기본세율 +30%p / 27년+10%p / 28년+15%p / 29년+30%p

 

중과가 완전히 없어지는 것은 아닙니다. 추가세율이 한시적으로 낮아지는 것입니다. 2027년에 완화 폭이 가장 크고, 2028년에는 일부 올라가며, 2029년부터는 기존 수준으로 돌아가는 구조입니다.

 

여러 채를 계속 보유하면 보유세 부담이 커질 수 있지만, 정리하려는 사람에게는 2027년과 2028년에 한시적인 매도 기회를 주겠다는 것입니다. 그렇다고 모든 2주택자가 2027년에 무조건 팔아야 한다는 뜻은 아닙니다.

2주택자는 ‘몇 채인가’보다는 ‘어떤 두 채인가’가 중요하다

세법상 2주택자는 모두 똑같지 않습니다. 투자 목적으로 두 채를 보유한 경우, 이사 때문에 일시적으로 두 채가 된 경우, 상속으로 주택이 늘어난 경우, 혼인으로 부부의 주택을 합쳐 두 채가 된 경우, 지방 저가주택이나 세컨드홈이 포함된 경우 등 각각 적용되는 특례와 주택 수 계산법이 다를 수 있습니다.

 

특히, 투자 목적의 2주택자는 어떤 주택을 먼저 파느냐가 매우 중요합니다. 먼저, 파는 주택의 양도세뿐 아니라, 남은 주택이 이후 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 따라서 2주택자가 매도 순서를 정할 때는 최소한 다음을 확인해야 합니다.

✔️ 각 주택의 취득일과 취득가격, 현재 예상 매도가격, 실제 거주기간, 조정대상지역 여부, 주택별 예상 양도차익, 어느 주택을 먼저 팔 것인지, 매도 후 남은 주택의 비과세 가능 여부

 

단순히 ‘2027년 세율이 가장 낮다’는 이유만으로 서둘러 매도하면, 남은 주택의 절세 기회를 놓칠 수 있습니다.

이사하려고 잠시 2주택자가 된 사람도 조심해야 한다

기존 집을 보유한 상태에서 새 집을 먼저 산 뒤 기존 집을 파는 경우를 흔히 일시적 2주택이라고 합니다. 투자 목적이 아니라 정상적인 이사 과정에서 잠시 두 채가 된 것이므로, 일정 기한 안에 기존 주택을 처분하면 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

다만, 개편안에는 조정 대상지역에서 조정 대상지역으로 이동하는 일부 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 단축하는 내용이 포함돼 있습니다. 모든 일시적 2주택자에게 일률적으로 적용되는 것은 아니며, 신규주택 취득일과 계약일, 지역 지정 상태 및 경과조치에 따라 달라질 수 있습니다.

 

갈아타기를 준비하는 사람은 새 집을 사는 날짜뿐 아니라 기존 집을 언제까지 팔아야 하는지를 먼저 확인해야 합니다.

 

무주택자는 이번 개편과 관계가 없을까?

집이 없다면 종부세나 양도세를 직접 낼 일이 없으므로 직접적인 영향은 제한적입니다. 하지만 시장에는 간접적인 변화가 나타날 수 있습니다.

 

비거주 1주택자와 다주택자가 세 부담을 줄이기 위해 집을 팔면 매물이 늘어날 수 있습니다. 반대로 집주인이 세제상 실거주 혜택을 받기 위해 임대하던 주택에 직접 입주하면 전세나 월세 물량이 줄어들 가능성도 있습니다.

 

다만, 집값과 전세가격은 세금만으로 결정되지 않습니다. 금리, 대출 규제, 입주물량, 지역별 수요와 공급을 함께 봐야 합니다.

 

월세 거주자에게는 더욱 직접적인 변화가 있습니다. 정부안에는 월세 세액공제 대상 월세 한도를 연 1,000만 원에서 1,200만 원으로 확대하고, 일정 요건의 청년에게 17% 공제율을 적용하는 내용이 담겼습니다.

이번 개편안이 우리에게 묻는 것

지금까지 부동산 세제는 ‘몇 채를 보유했는가’와 ‘얼마나 오래 보유했는가’를 중요하게 봤습니다. 앞으로는 질문이 달라집니다. 그 집에 실제로 살고 있는가? 얼마나 오래 거주했는가? 보유한 주택의 총가액은 얼마인가? 여러 채 중 실제 생활하는 주택은 어느 것인가? 언제, 어떤 집부터 처분할 것인가?

 

실제로 한 집에 오래 거주한 사람은 보호하고, 거주하지 않는 주택이나 여러 채를 계속 보유하는 경우 세제 혜택을 줄이되, 2027년과 2028년에 주택을 정리할 수 있는 한시적인 통로를 마련한 개편안입니다. 부동산 세율표부터 외울 필요는 없습니다. 대신 자신의 공시가격, 실제 거주기간, 취득일, 주택 수, 조정대상지역 여부와 예상 양도시점을 정리해 두는 것이 먼저입니다.

 

그리고 가장 중요한 원칙이 하나 있습니다. 정부 발표안만 보고 지금 당장 집을 사거나 팔 필요는 없습니다. 이번 내용은 아직 확정 세법이 아니므로, 실제 거래 전에는 국회 통과 여부와 시행령, 경과조치를 확인해야 합니다. 특히, 2주택자의 매도 순서나 고가주택의 양도 시점은 세액 차이가 클 수 있으므로 계약 전에 세무 전문가에게 예상 세액을 계산받는 것이 안전합니다.

 

 

※ 사진출처 : AI 생성이미지

 

📌 오늘의 요약

✔️ 무주택자 : 종부세와 양도세의 직접적인 영향은 거의 없습니다. 월세 세액공제와 향후 매물 변화를 살펴보는 것이 중요합니다.

✔️ 실거주 1주택자 : 공시가격 14억 원 기본공제가 적용될 수 있어 상대적으로 유리합니다. 실제 거주기간이 길수록 앞으로 양도세 공제에서도 유리해집니다.

✔️ 비거주 1주택자 : 1주택자라도 종부세 기본공제가 9억 원으로 줄어들 수 있습니다. 2029년 이후에는 보유만 오래 한 주택의 양도세 공제도 크게 줄어들 수 있습니다.

✔️ 이사 목적의 일시적 2주택자 : 투자 목적 다주택자와 구분됩니다. 다만, 종전주택 처분기한과 경과조치를 반드시 확인해야 합니다.

✔️ 투자 목적의 2주택자 : 보유하는 동안 종부세 부담이 증가할 가능성이 있습니다. 매도를 고려한다면 2027년과 2028년의 양도세 중과 완화 여부와 매도 순서를 함께 검토해야 합니다.

 

By 주우경  |  부동산에 대해 하나둘 공부하면서 부동산 전문가로서도 성장을 꿈꾸는, 부동산 정보에 관심이 많은 기술연구소의 주우경입니다. 아직은 얕은 지식이지만, 부족하나마 부동산 물건 경험을 토대로 앞으로 누구나 한 번쯤은 겪게 될 부동산의 알짜배기 핵심 정보들을 소소하게 전달해드리겠습니다.